Proč špatně stanovená výměra plochy bytu může znamenat i průšvih?
Představte, že se zajímáte o koupi dvaplusjedničky na Praze 3. Vytipujete si podle ceny a podle fotek na Srealitách 4 byty a než se objednáte na prohlídku, uděláte si na papíře předběžný pohled na to, čemu asi budete chtít dát přednost:
Při pohledu na tyto základní informace, vás okamžitě napadne jediné. Abyste mohli byty srovnat, musíte si u každého bytu dopočítat cenu za metr čtvereční plochy .,,
V tuto chvíli můžeme parafrázovat slova klasika a říci: Plocha - to je, oč tu běží.
O jakou plochu se vlastně jedná? Sreality říkají, že o užitnou. Ale co se do ní vlastně započítává a co ne? Jakou vlastně máte jistotu, že ti, kdo užitnou plochu bytu zjistili, spočítali nebo vyměřili a pak do inzerátu uvedli, postupovali podle stejných pravidel. Jak se vůbec užitná plocha liší od podlahové anebo obytné?
Podlahová, užitná plocha, užitková, obytná, zastavěná...také v tom máte zmatek? Taky máte problém se vyznat v těch definicích, respektive v tom, co a kde se jak prezentuje? Jaká plocha je v prohlášení vlastníka, v technické dokumentaci a jaká v inzerci? Co mám sdělit kupujícímu, aby si nepřipadal podvedený, až si to sám přeměří? A na druhou stranu, jak to udělat, aby má nabídka nevypadala jako málo muziky za hodně peněz, když budu až příliš poctivý a nezapočítám, co se dá. Zkusíme v té nejistotě a zmatku udělat trochu pořádek.
Člověk může mít pocit, a to i po přečtení několika odborných článků na stránkách realitních kanceláří, že co makléř, to trochu jiná definice. Každý to počítá nějak jinak, jak se v tom má člověk vyznat?
Oni za to ti makléři úplně nemohou, protože často je to nějak naučili v realitní kanceláři, kde např. začínali, a tak se jim postup výpočtu vryl pod kůži. Dokud je někdo neupozorní nebo nedojde k nějakému průšvihu, nemají důvod se pídit, jak je to správně. Možná to znáte i z jiných oblastí a oborů.
Proč špatně stanovená výměra plochy zavání průšvihem
Jako člověk, který rád dělá věci správně, jsem tedy zjišťoval jednak správný postup, jednak to, jak se věci mají v praxi. Ať už se jednalo o menší realitku, jednotlivé makléře nebo profi software na odhady tržních cen, postup se lišil.
Jedna prestižní kancelář nezapočítává do užitné plochy terasy a balkony a rozlišuje výpočet domu a bytu. Jiná, obří realitka se řídí heslem čím více, tím lépe a započítá všechno, co se dá. Nejčastěji se uvádí užitná plocha.
Někomu jinému vyjde výsledek, který je jakýmsi hybridem mezi užitnou a obytnou plochou, přičemž terasu a balkon počítá polovinou výměry.
Když se vrátíme k situaci v úvodu. Co kdyby se ukázalo, že bytu, který se vám nejvíce líbil a který jste si nakonec i rezervovali, byl do užitné plochy nesprávně započten prostor, který tam podle vás započten být neměl a budete na základě toho požadovat slevu? A co, když zjistíte, že s vaším pohledem na věc ani majitel ani realitní kancelář jaksi neztotožňují?
Do takové situace byste se určitě dostat nechtěli. Ale stát se snadno může, protože obecně se dá říct, že je v tom prostě zmatek a každý si počítá, jak chce.
Nebudu tu soudit, kdo je úplně mimo a kdo to počítá lépe a poctivěji. Spíše se pojďme podívat, jak je to správně.
Užitná plocha je skutečně nejdůležitější údaj pro srovnávání
Užitná plocha je definovaná nařízením Komise Evropských společenství č.1503/2006 a stojí tam doslova: "Součástí
celkové užitné plochy obytné budovy jsou plochy používané jako kuchyně, obývací
pokoje, ložnice a místnosti s příslušenstvím, sklepy a společné prostory
používané majiteli bytových jednotek."
Zahrnuje plochu uvnitř vnějších stěn a započítá se vše, tedy i balkony, terasy, ale i sklepy, půdy a podkroví, také haly a chodby, samozřejmě toalety, koupelny a všechny obytné místnosti.
Nezapočítávají se konstrukční plochy, funkční plochy a tzv. průchozí prostory, to znamená různé podpěry, sloupy, sloupky, šachty, schodišťové šachty, komíny, výtahy, schody i eskalátory a veškerá umístění energetických generátorů, topení a nebo klimatizace.
Příklad: Byt 3+kk má dvě ložnice po 12 m2, chodbu 8 m2, koupelnu 6 m2 a obývací pokoj s kuchyňským koutem celkem 35 m2. Navíc je na chodbě sklep, který má 2 m2. Napřed se ujistím, že jsou změřené rozměry uvnitř vnějších stěn všech místností. Sečtu všechny místnosti i se sklepem v dobré víře, že výpočet nezahrnuje plochu, kde jsou topná tělesa a kus zídky
Co kdyby to byl mezonet 4+kk, kdy jedna ložnice je nahoře, má 20 metrů a vedou tam schody 6 m2. Navíc je nahoře komora se vzduchotechnikou a rekuperací. Tu nepočítáme stejně jako schody a naopak ložnice nám navíc dá 20 m2, máme tedy mezonet s užitnou plochou 95 m2.
Někdo, kdo by neznal pravidla výše, by si pomyslel, že mezonet s 95 m2 bude stísněný, protože část zaberou schody a určitě nějaké šikminy. Ty se přitom nemají počítat od místa, kde výška od podlahy je 120 cm. (Konkrétně ve vyhlášce č. 268/2009 Sb. o technických požadavcích na stavby se píše mimo jiné: "u místností se šikmými stropy se do plochy obytné místnosti nezapočítává plocha se světlou výškou menší než 1,2 m.")
Užitková plocha
Už se nepoužívá.
Podlahová plocha
Tvoří dohromady všechny plochy bytové jednotky včetně nosných i nenosných konstrukcí až po vnitřní líc svislých konstrukcí, které ohraničují byt. Prostě změříte podlahu od stěny ke stěně a nic neodečítáte. Připočítávají se místa, na které máte jako uživatel výhradní právo ačkoliv jsou mimo byt, tj. terasa, balkón, sklep, garáž a podobně.
Podlahová plocha se řídí Nařízením vlády č. 366/2013 Sb. a používá se jen u bytu (který je stěnami, stropem a podlahou oddělen od ostatních částí domu). Proto je zde ještě pár odstavců hovořících o mezonetech. Je zde mimo jiné i tento odstavec:
- V případě bytu s galerií, kdy je horní prostor bytu propojen s dolním prostorem schodištěm, se podlahová plocha galerie započítává jako podlahová plocha místnosti, pokud podchodná výška tohoto prostoru dosahuje alespoň 230 cm, i když není zcela stavebně uzavřena všemi stěnami; započítává se současně plocha dolní místnosti, má-li alespoň stejnou podchodnou výšku, a plocha dolního průmětu schodiště.
Obytná plocha - pokoje pro trvalé bydlení
Obytná plocha - součet ploch obytných místností = pokojů vhodných k celoročnímu bydlení o minimální ploše 8 m2, které lze dostatečně vytápět.
- součet všech ploch obytných místností v nemovitosti. Místnosti s plochou nejméně 8 m2 musí být přímo osvětlené, větratelné a s možností je vytápět.
Do obytné plochy nepatří ani koupelna ani komora nebo chodba, hala, sklep, balkon. Většinou se nepočítá také kuchyně, pokud je malá a nevětraná, obzvláště pokud zde není denní světlo.
Závěr: Podlahová plocha se použije v případě bytu a také u jednotlivých bytů činžovního domu. Pro doplnění informací u činžovního domu je dobré uvádět ještě užitnou plochu.
Také v případě rodinného domu je dostatečně vypovídající užitná plocha a lze ji doplnit ještě o plochu obytnou.
V každém případě je dobré vědět, co a jak se počítalo, a umět to vysvětlit.
A kdybyste si ani po přečtení tohoto článku nebyli jisti, co započítat do té které plochy vašeho bytu a co ne, ozvěte se mi. Rád pomůžu.