Co ovlivňuje cenu nemovitosti aneb nepodceňujte detaily

05.12.2022

Tento fakt nemůže změnit žádná krize. To, co má největší vliv na cenu nemovitosti, byla, je a bude LOKALITA. Lokalita je král a tou musíme začít. Ovlivňuje nejvíc nejen samotnou cenu, ale i následný výkon vaší investice. 


O lokalitě by se dalo popsat stovky stran a vyprávět desítky příběhů. Ačkoliv se zdá, že zde není moc co řešit, protože svůj byt nepřenesete do jiné ulice a dům prostě stojí tam, kde je. Takže téma jen pro ty, kteří se chystají kupovat? 

Nikoliv.  V tomto tématu je toho tolik, co lze probrat. 

  • Například jak moc se vyplatí luxusní standard nájemního bytu v lokalitě, kde můžete očekávat především studenty? 
  • Bude cílová skupina spokojena s tím, že u vašeho domu nezaparkuje? 
  • Nebo situace, kdy zjistíte, že je vlastně klient ochoten prodat stávající nemovitost a koupit jinou na vhodnějším místě pro jeho záměry. 

 V každém případě je potřeba pečlivě analyzovat situaci a ověřit potřeby klienta. 

Skutečně chce koupit něco v Kolíně, ač za dobrou cenu, i když většinu nemovitostí má na Berounsku? 

Jaké to bude v Praze na Malé Straně, kde se očekává boj s památkáři, náročnost rekonstrukce a nedostatek parkovacích míst, na druhou stranu je jen málo romantičtějších míst s atmosférou malostranských uliček a Kampy. 

Co když máte například 3+kk na Kladně, menší bytový dům ve Zdibech nebo veliký byt s terasou v Říčanech? Budou tam rozdílné přístupy k rekonstrukci, cílení a výbavě nemovitosti? Bude tam jiná klientela? 

Ano, přesně tak. Tedy abychom to shrnuli - pokud se chystáte kupovat, je dobré si pořádně promyslet, kde by to mělo být a proč. Pokud už nemovitost máte a chcete pomocí ní dosahovat zisku, je potřeba tomu přizpůsobit další kroky tak, aby investice byla maximálně efektivní vzhledem k lokalitě.

Věrně svázaný s lokalitou je další faktor ovlivňující cenu a ochotu nájemce či kupujícího zaplatit více, a to je výhled. 

S výhledem většinou také nehnete a může to být zásadní téma při jakékoliv transakci, prodej nebo pronájem, je to jedno. 

Když je výhled skvělý, jedinečný a neopakovatelný, může tvořit významnou část hodnoty nemovitosti a někdy i jeden z hlavních prodejních argumentů. Pokud je na druhou stranu mizerný, připravte se o něm mluvit taky, tentokrát však v rámci řešení námitek protistrany. 

Nemá cenu strkat hlavu do písku, a pokud se během prohlídky vašeho bytu potenciální kupující dívá z oken ložnice na skládku nebo sérii popelnic, předstírat, že tam nejsou. 

Nebo v případě nájemního bytu, před kterým jsou vzrostlé stromy - v zimě je opadané listí, takže krásný výhled přesvědčí 

nerozhodného klienta, aby podepsal nájemní smlouvu.  Na jaře se vše zazelená, což je samo o sobě krásné, ale ten skvělý výhled zmizí...a nájemce si stěžuje, že jste ho tak trochu oklamali.

I proto je dobré spolupracovat s profesionálem, který s vámi vše probere a připraví odpovědi na nejčastější námitky, kterými se bude váš obchodní partner snažit srazit cenu dolů nebo si vyjednat výhodnější podmínky. 

Obecně se dá konstatovat, že výhled hraje větší roli u dražších nájemních nemovitostí, než u levnějších. Pokud někdo chce bydlet za cca šedesát tisíc korun měsíčně, je ochoten dát třeba deset procent z rozpočtu za byt, kde bude mít lepší výhled. Pokud má někdo na nájemní bydlení dvacet tisíc, nemůže si zas tak moc dovolit a výhled mu za dalších pět tisíc neprodáte. 

Výhled je zkátka silným prvkem vaší cenotvorby, nezapomeňte to patřičně a chytře zdůraznit - špičkový marketing je zásadní. K tomu je opět ideální mít profesionála, stejně jako když jde o trhání zubů nebo opravu vašeho auta. 

A pokud se chystáte v blízké době prodávat, měl by vám někdo z oboru pomoct také s určitou formou homestagingu. To znamená s vizuální přípravou nemovitosti na prodej. Ta vás také může připravit o stovky tisíc, pokud ji neuděláte nebo uděláte špatně. A naopak, pokud si na ní dáte záležet, může vám je reálně vydělat. (Více o tom v mém akční plánu, jak do 60 dnů prodat vaši nemovitost za maximání možnou cenu na současném trhu.)


Zkuste si nechat poradit, jak na to. Majitelů, kteří měli pocit, že vědí vše lépe než kdokoliv jiný na světě, jsem poznal spousty. Od těch rozumných, co si nechali poradit, je dělily chybějící stovky tisíc až miliony korun / 1 realizovaný obchod.  Za popovídání se mnou nic neplatíte: