Jak zlepšit dostupnost bydlení?

"Ceny stoupají a jsou nesmyslně vysoké, realitní bublina, obyčejný člověk nemá na to, aby si koupil byt v Praze; politici by měli něco udělat..." Podobné výkřiky, stížnosti a připomínky jsou v médiích na denním pořádku, slyšíme je někdy i od klientů, známých a kamarádů. Jak je skoro nemožné si pořídit si vlastní bydlení a nájem je taky drahý, navíc platí člověk půl života někomu byt nebo dům, který nebude nikdy jeho. 

Pomineme teď téma vlastního versus nájemního bydlení - rozhodně totiž neplatí, že bydlet tzv. ve svém je jediná správná varianta - a pojďme se podívat na ty ceny a co by bylo nejlepší, aby se dostupnost zlepšila a ceny nešly nahoru, případně rostly pomaleji.

Skutečně by pomohla nějaký regulace ze strany státu? Zvýšit daně, zakázat vlastnit druhý byt, omezit investory a vyždímat developery nebo stavět obecní, městské či státní bydlení? 

Když dáme stranou, že většina těchto opatření zavání dobou před rokem 1989, můžeme se podívat tam, kde něco z toho už vyzkoušeli...a nefunguje to, samozřejmě. Ono se ani netřeba dívat do zahraničí, stačí navštívit pár bytů s tzv. regulovanými nájmy. Často se v nich žádná radikální rekonstrukce neudála klidně dvacet a více let a drobná vylepšení jsou spíše nízké kvality. Proč? Protože majitel nemá motivaci investovat, když to nesmí promítnout do ceny nájmu. 

A nájemce nechce utrácet peníze za vylepšování majetku někoho cizího. Při dnešních cenách materiálů a solidní řemeslnické práce, není se čemu divit, pořádná rekonstrukce se vrátí majiteli klidně až za 15-25 let tržního nájmu.

Pojďme si to ukázat na příkladu. Kdyby si každý mohl jít do obchodu vzít počítač nebo notebook zdarma bez placení, tak druhý den už tam žádné počítače nebudou - proč by se někdo obtěžoval je vyrábět a do obchodu dodávat, kdyby se mu to nevyplatilo? 

Zmizela by motivace, respektive její významná část, v případě zboží ta finanční. To je asi zcela jasné a pochopitelné a funguje to tak se vším, i s věcmi, které člověk potřebuje klidně o něco více než notebook. 

Pokud tedy omezíme možnost vydělat peníze na výstavbě, prodeji a pronájmu bytů, omezí se i množství lidí a firem ochotných vkládat svou energii, svůj čas a své finance do projektů, jejichž výsledkem je existence nového bydlení. 

Segment nemovitostí je investičně mimořádně atraktivní, ovšem pokud tuto atraktivitu snížíme, lidi půjdou peníze vydělávat jinam, a to doslova, třeba i do jiné části zeměkoule. 

Pokud jsem špičkový stavitel, schopný developer nebo umím prodávat nemovitosti jako na běžícím páse, ale zde mi to vláda znemožňuje, poohlédnu se jinde, kde za stejný výkon budu mít lepší odměnu, a nikdo mi nebude házet klacky pod nohy. 

Je to samozřejmě trochu zjednodušený pohled, nicméně principiálně správný. Prostě a jednoduše - čím více překážek a regulací, tím méně se v daném oboru vyplatí podnikat, a tudíž se toho méně vyprodukuje. V našem případě tedy bude méně nemovitostí.

A co kdyby se o to postaral stát nebo bydlení zajišťovaly obce? I tyto pokusy už tady byly - v aktuální podobě, kdy města vlastní nemovitosti a pronajímají je, nebo v podobě extrémní, kterou si naposledy zkusili obyvatelé Venezuely, kde se vyvlastňovalo a rozdávalo. 

Nedopadlo to dobře a stav země je katastrofální. Pokud chceme vědět, jaké by byly výsledky činnosti státního bytového fondu (a nechceme se poučit z minulosti), stačí se mrknout, jak funguje třeba Česká pošta a jak se jí daří ve srovnání s privátní konkurencí. 

Konec konců kdykoliv úředník hospodaří s tzv. veřejnými penězi, resp. kdykoliv někdo hospodaří s penězi, které nejsou primárně jeho, je mizivá pravděpodobnost, že bude efektivní a dosáhne dobrého poměru cena/výkon. 

Regulace vede buď k prohloubení stávajících problémů nebo ke vzniku nových - prokázáno to bylo i vědeckým výzkumem v San Francisku, jehož závěr byl jednoznačný - zastropování nájmů ve finále dostupnost bydlení sníží. 

Za zmínku stojí i skutečnost, že nejlépe je na tom nemovitostní trh v těch amerických státech, kde jsou regulace minimální.

Pokud chceme, aby bydlení bylo dostupnější, existuje jediné řešení - stavět více bytů nebo domů. A to se bude dít, pokud se to vyplatí. 

A vyplatí se to tehdy, pokud každý bude moci co možná nejjednodušeji něco postavit, zrekonstruovat, pronajmout. Trh nájemního bydlení a celkově trh s nemovitostmi znamená, že existují a vznikají nové byty a domy, které by bez finanční motivace nevznikly. 

Zákon nabídky, poptávky a tržní motivace prostě funguje, stejně jako gravitace nebo střídání ročních období, ať už se to někomu líbí nebo ne. Díky tedy za každého developera, který staví nové projekty a riskuje desítky či stovky milionů nebo miliardy. 

Díky za investory (tzv. "spekulanty" - hanlivý pojem jako pozůstatek minulého režimu), kteří kupují staré byty, opravují je a prodávají nebo pronajímají. 

Díky nim vznikají byt ze starých kanceláří, na místě bývalých skladů nebo továren, z velkých bytů se dělá více menších atd. Sláva každému majiteli bytového domu, který jej spravuje a pronajímá. 

Díky tomu mají lidé kde bydlet. A pokud by jim úřady neházely klacky pod nohy, bydlelo by se lépe a levněji. Protože čím více pronajímatelů, tím více možností pronájmu, a tím nižší ceny. 

Čím více bytů k prodeji, tím nižší cena...nebo alespoň její pomalejší růst. 

Čím větší benevolence územních plánů, tím více možností tvořit nové bydlení. 

Čím méně přísní památkáři, tím rychlejší rekonstrukce. Nezapomínejme, že stavební řízení v Čechách je na úrovni Kamerunu a schválit projekt na bytovku v Praze trvá i více než deset let. 

Nemluvě o inflaci stoupající raketovým tempem - právě ta "nutí" kupovat nemovitosti i lidi, kteří by se do investičního dobrodružství třeba ani nepouštěli. Tedy ne developeři, ale úřední šiml, centrální banky a politika stojí za vysokými cenami. 

Na závěr tedy ještě jednou - čím více se vyplatí stavět a prodávat, tím více bude na trhu nemovitostí, a tím pádem i jejich cena bude nižší.