Analýza: Jaký byl rok 2022 na realitním trhu a co čekat v roce 2023
Rok 2022 byl velmi dramatickým nejen v realitním světě. Úrokové sazby jsou ve výši, na jakou jsme dlouho nebyli zvyklí, stejně tak ceny energií. Hypoték ubylo o devadesát procent a trh s nemovitostmi se zpomalil prudce jako Formule 1 zajíždějící do depa. V letošním roce jsme tedy zažili to, na co mnozí čekali - ochlazení realitního trhu a zpomalení růstu cen, resp. jejich pokles.
Investoři s nachystanými penězi se radují, běžný lid se děsí, co bude s jejich snem o vlastním bydlení, a hypoteční poradci přemýšlejí o jiných způsobech, jak být přidanou hodnotou pro klienty.
Nad celým trhem se vznáší informační mlha, kdy málokdo ví, co se děje, a každý se snaží od každého zjistit, co nás vlastně čeká. Ekonomové, makléři, finanční poradci, developeři a další diskutují a více či méně opatrně se snaží předpovědět, co se bude dít. Do toho všehoschopná média, která se snaží vytvořit senzaci z každého drbu, kdy účelem reportáže je pouze vyvolat emoce, ideálně co nejvíce vyděsit, protože strach prodává.
Ze zkušeností vím, že spoléhat se na cizí předpovědi je ošemetné - můžete zbytečně zpanikařit nebo nabrat zcela špatný směr, případně se nechat ukolébat a dělat dále to, co fungovalo loni, ale dnes již nebude. Mnohem lepší je zjistit si informace a vytvořit si svůj obraz o situaci, nebo provést syntézu více předpovědí lidí, kteří již svou znalost trhu a čtení situace prokázali. Prostě si to zpracovat.
Osobně jsem v tomto velmi pokorný, především analyzuji a čtu, místo abych se snažil vytvářet nějaká moudra a šířit je kolem sebe padni kam padni. Nesnažím se vymluvit klientům díru do hlavy a ohromit je svou "moudrostí", spíše naslouchám s cílem zjistit, co konkrétně je důležité pro Vaši situaci.
Proto i tento článek nebude obsahovat nezpochybnitelné věštby budoucnosti, ale spíše pár bodů týkající se současného stavu, které diskutuji se svými klienty nejčastěji.
Trh s nemovitostmi zpomalil
Ano, je to pravda a je to logické. Úrokové sazby vyrostly, což zasáhlo realitní trh více způsoby. Přestalo být výhodné si brát hypotéku na investiční byt a dál jej pronajímat se ziskem. Nájem se stal finančně výhodnější než tzv. bydlení ve vlastním s hypotékou. Spousta rodin nebo párů nezrealizuje svůj plán vyměnit vlastní menší byt za větší - klasická dvojitá transakce, kdy se napřed prodává jedna nemovitost, aby si majitelé koupili novou a větší. Někdo se rozhodl odložit své plány na stavbu domu, což mělo být financováno prodejem bytu nebo jiného domu.
Všechny tyto a další životní situace zasažené menší dostupností a výhodností hypoték ovlivnily realitní trh a způsobily, že se prodává a nakupuje méně. Dokládají to i rostoucí počty inzercí na realitních serverech a menší počet transakcí přicházejících na katastrální úřady. Už od května 2022 je počet prodaných bytů o 20 % nižší, u domů je to skoro 30 %.
Pokud se rozhodujete prodávat, udělejte to spíše dříve než později. Extrémně důležité je nastavit správně cenu. Protože loni se dala tzv. přestřelit a počkat až rostoucí průměrná tržní cena odpovídala vaší nabídce. Dnes to musíte udělat naopak - cenu nastavit spíš níže než výše, protože jinak budete po měsících zlevňovat a zlevňovat, ale stále budete zaostávat za průměrnou snižující se tržní cenou. Ideální je podívat se v okolí, za kolik prodávají ostatní, kteří mnohdy ještě žijí v loňských cenách, a nabídnout svou nemovitost výhodněji.
Vím, je to nepopulární představa. Ale vždy je lépe být realista, než si tak trochu lhát do kapsy. Jak ale nastavit tu správnou cenu? Pomoc je na konci tohoto článku.
Panuje nejistota
Ano, to je také pravda. Společností prostupuje atmosféra nejistoty neustále živená mediálním strašením. Inflace, válka, recese, nová varianta covidu, rostoucí ceny materiálů, padající akciové trhy, politická nestabilita, krachující firmy, energetická krize. Není potřeba ani cíleně sledovat zprávy, informace proudí všude kolem nás ve velkém a mnoho optimismu neobsahují. Důsledkem jsou obavy lidí z budoucnosti, dilemata, vyčkávání.
- Jak to dopadne s energiemi?
- Zastaví se inflace?
- Neklesnou ceny nemovitostí nakonec nějak radikálně, takže se vyplatí počkat si?
- Má smysl hledat novou práci?
- Je investice do nemovitosti skutečně nejlepší variantou boje s inflací?
Lidé vyčkávají, protože nevědí, na čem v této době jsou, a kam se to ubírá. A mezi těmito lidmi jsou i kupující, které mnohdy nic netlačí a uvažovanou koupi mohou klidně odložit, až si budou svým rozhodnutím jistější.
Posiluje (a zdražuje) nájemní bydlení
Ano, pořídit si vlastní byt na bydlení pomocí hypotéky je letos mnohem nákladnější než bydlet v nájmu. Splácení hypotéky za byt 2+kk v ceně 7 milionů bude stát mladý pár cca 35 tisíc měsíčně. Když si stejný byt pronajmou, zaplatí měsíčně nejméně o cca 10 tisíc méně. Ty si mohou odkládat a za 5 let mít 600 tisíc, teoreticky, pokud je zvládnou ochránit před znehodnocením. Argument "nebudu platit někomu cizímu za bydlení, raději to dám do hypotéky" byl chabý už při nižších úrokových sazbách - vždyť i za jídlo platíme někomu cizímu, případně za oblečení. Měl by si každý podle této logiky pořídit na dluh svou farmu a textilní továrnu? Stejně tak si každý nemusí pořizovat vlastní bydlení. Při dnešních úrokových sazbách je to ještě zřejmější.
Poptávka po pronájmech rostla i v posledních letech, nyní lze sledovat ještě větší zájem a růst nájemného. To pravděpodobně posílí aktivitu investorů s hotovostí nebo jinými finančními instrumenty, než je hypotéka.
Na druhou stranu se objevují více méně dobře odargumentované názory, že nájemné nemůže růst do nebes a naráží například na zmiňované ceny energií. Rafdikální pokles cen nájmů bych každopádně nečekal.
Žádná katastrofa se (zatím) nekoná
Ceny nebudou dále strmě klesat, nemají důvod - ozývá se z více stran a je těžké rozlišit, co je smysluplná hypotéza a kde je spíše přání otcem myšlenky. Pro tento pohled na věc hovoří několik argumentů:
Inflace, která dělá z nemovitostí stále výhodný způsob uložení finančních prostředků a úspor domácností. Lidé budou raději mít peníze v nemovitosti než na účtech, kde jim je požírá neustálé tištění peněz a další inflační tlaky.
Nízká delikvence uváděná bankami - to znamená, že je stále dobrá schopnost dlužníků splácet hypotéky - údajně jen půl procenta hypoték se řádně nesplácí, což je nejnižší číslo v historii ČR. Majitelé nejsou pod tlakem nutnosti prodat střechu nad hlavou z finančních důvodů, třeba kvůli konci fixace a nové úrokové sazbě. Počet exekucí v roce 2022 dokonce poklesl, HDP klesá velmi mírně a nezaměstnanost je stále velmi nízká.
Ceny stavebních materiálů dále prodražují novou výstavbu, není tedy prý reálné, aby se novostavby začaly prodávat levněji. Developeři, se kterými jsem se během léta a podzimu bavil, rozhodně neplánovali zlevňovat. (Na druhou stranu developeři často vydávají svá přání za realitu, která je aktuálně taková, že se prodej většiny nových projektů také prudce zpomalil.)
Statistiky hovoří jasně - sice poměrně prudce vzrostl počet inzerátů a poklesl počet vkladů vlastnického práva do katastru nemovitostí, ceny bytů v první polovině roku průměrně klesly jen o 5 % a ceny domů o 7 %, což nevypadá na nějaký strmý pád.
Co tedy očekávat?
Jak jsem uvedl na začátku, nechci velkohubě předpovídat budoucnost, proto bych raději, abyste si udělali obrázek sami na základě výše uvedeného. A jen raději upozorním, že předchozí odstavec popisuje minulost, případně současnost.
Pokud se chceme dívat do budoucnosti, je potřeba si vyhodnotit všechny argumenty ve vztahu k budoucnosti - co se stane, pokud úrokové sazby zůstanou trvale vysoké nebo ještě vyrostou? Proč by měly klesat?
Jak se projeví končící fixace hypoték vyšších desítek tisíc domácností v roce 2023?
(Přesné číslo není známo, ovšem jen Česká spořitelna má takových klientů až 18 tisíc. Například Moneta uvádí, že jde o cca 10 % jejich klientů s hypotékou.)
Co když skutečně přijde hospodářský propad, vysoká nezaměstnanost a obrovský tlak na domácnosti vlivem vysokých cen energií? Budou lidé nuceni prodávat své bydlení? Stěhovat se do menšího?
Osobně nejsem přesvědčený, že nemáme očekávat další propad cen, jen si nedovoluji spekulovat, kolik to bude.
Ze zkušeností a z toho, co slyším od kolegů i z jiných měst, první to odnášejí ceny panelákových bytů - tak jako v minulých letech reagovaly paneláky na rostoucí ceny historické zástavby a novostaveb (tzn. rostly až v reakci na nedostatek nemovitostí je koupi na velmi ohřátém trhu), nyní padají jako první a hovoří se o číslech kolem 20 %.
Z analýz prodejních cen konkrétních nemovitostí, které zhotovuji pro své klienty, občas také vidím zajímavé trendy - třeba pokles nabídkových cen u novostaveb z druhé ruky v konkrétních oblastech Prahy, tedy například projektů dostavěných v roce 2016-19, které klienti kupovali v rámci sázky na růst cen a nyní se jich zbavují za ceny o 20 % nižší než před 6-12 měsíci.
Setkávám se i s tím, že nemovitost nabízená za ceny předešlých roků 2020-2021 je aktuálně neprodejná, což přizná i dotyčný realitní makléř tlačený majitelem, a dokonce občas i sám některý majitel, který se to rozhodl zkusit, protože prodávat vlastně nemusí.
Do úvah o budoucnosti je jistě možno zahrnout další a další ukazatele a argumenty, makroekonomické, lokální a třeba i osobní.
Pravdou je, že některé nemovitosti ve vybraných pražských lokalitách si cenu drží a často je jejich prodej záležitostí nižších desítek dnů nebo několika málo týdnů. Mluvíme o místech jako Bubeneč, Malá Strana, Smíchov nebo jako jsou Dejvice. Byty do 10 milionů se tu stále prodají poměrně snadno. Stále tedy platí, že záleží na konkrétní nemovitosti v konkrétní lokalitě a správně nastavené ceně.
Pokud bych měl dát jedinou radu, bude podobná jako to, co jsem říkal v celém roce 2022 - pokud potřebujete a chcete prodat, udělejte to co nejdříve, v opačném případě buďte připraveni držet nemovitost dalších 5-10 let. V každém případě však svůj postup zkonzultujte a nechejte si udělat aktuální odhad tržní ceny.
Zkuste to třeba nejprve zdarma s digitálním asistentem zde.
V novém roce Vám přeji mnoho úspěchů nejen při obchodování s nemovitostmi, pevné zdraví a spoustu skvělých rozhodnutí.
Jakub Frydrych