Kdy neplatit daň z příjmu při prodeji nemovitosti?

14.04.2021

Obracíte se na mě s dotazy, což je konec konců dobře. Někdy si při nich různá témata zopakuji, nebo dokonce prohloubím znalosti, pokud je dotaz obzvlášť zapeklitý. Posledních pár dotazů se týkalo daně z příjmů nemovitosti, respektive jak je to teď, co se prodlužovala lhůta držení z 5 na 10 let. 

Co dalšího se mění a jak je to s družstevním podílem, který je asi největším otazníkem? Má šanci člověk bez konzultace s účetní, daňovým poradcem nebo právníky šanci zjistit na internetu odpověď? 

Zkusil jsem to... A našel jsem v různých článcích tvářících se odborně asi pět různých variant, přičemž část textů existenci družstevních bytů zcela ignoroval, respektive se daněním zisku z prodeje družstevního podílu vůbec nezabýval. 

Vypadá to, že většina redakcí (někdy v počtu jeden člověk pověřený psaním čehokoliv) si neláme hlavu s tím, zda poskytuje fakticky správnou radu nebo naopak nepřesnost, která může čtenáře stát peníze. Našel jsem chyby i v textech velkých renomovaných realitek! Proto jako vždy doporučuji - poraďte se s odborníkem a nespoléhejte jen na rady z internetu! Obzvlášť pokud je o finance, daně a nemovitosti. 

Zejména ty daně, protože obchodní partner nebo realitní kancelář mohou mít slitování - finanční úřad jej nemá, jejich úkolem je vybrat co nejvíce, a to jakkoliv. Nebude je zajímat, že jste si v článku od Přemysla Pravdy přečetli naprostý blábol nebo se spletli v desetinné čárce - doměří vám daň a pokutu. 

Takže prosím - poraďte se, konzultujte! A to, i když si přečtete něco ode mě, ani já nejsem neomylný. ;-)

OSOBNÍ VLASTNICTVÍ (OV)

Daň z příjmu v případě prodeje nemovitostí v osobním vlastnictví je vlastně jednoduchá. Zajímá nás, jak dlouho nemovitost vlastníme, zda v ní bydlíme, případně co uděláme s utrženými penězi. Na konci je buď platba daně 15 % ze zisku, nebo není. Důležité je to slovo zisk - dani podléhá pouze kladný rozdíl mezi cenou, za kterou jste koupili a cenou prodejní, tedy to, co jste vydělali.

Informace budeme čerpat v zákoně č. 586/1992, ponejvíce nás zajímá paragraf 4 Osvobození od daně, kde najdeme mimo jiné tři možnosti, které zkráceně (já osobně) nazývám takto: časový test, dvouleté bydlení a bytová potřeba. Všechny tři podmínky jsou nezávislé, tedy nijak spolu nesouvisejí a uplatňují se každá bez ohledu na další dvě, a splnit stačí jednu.

POZOR: Osvobození se týká pouze fyzických osob, což není případ nemovitosti zahrnuté v obchodním majetku. Patří-li nemovitost do společného jmění manželů (SJM), nesmí být v obchodním majetku žádného z nich.

Časový test

Jde o dobu ode dne, kdy jsme podali návrh na vklad na katastrální úřad (nabytí nemovitosti), až do dne, kdy jsme nemovitost v OV zase definitivně prodali, tj. do dne dokončení převodu na nového majitele.

Pokud tato doba je 5 let, jsme osvobozeni v případě nemovitostí v OV nabytých do 1. ledna 2021.

Pokud je tato doba 10 let, jsme osvobozeni v případě nemovitostí v OV nabytých od 1. ledna 2021.

Např.: Koupil jsem byt do osobního vlastnictví roce 2010 a podávám jej v roce 2021, tedy vlastním jej jedenáctý rok. Proto jsem osvobozen od platby daně z příjmu z prodeje bytu. Pokud bych prodával byt v roce 2016, stále bych prošel časovým testem a neplatil bych nic, protože v roce 2016 stačilo vlastnit byt jen 5 let, aby byl člověk osvobozený od platby daně z příjmu.

Dobré je, že se do této doby počítá i vlastnictví příbuzných v přímé linii (prarodiče, rodiče, děti, vnoučat) pokud je o naše dědictví, takže pokud jsme zdědili po babičce byt, která jej držela 3 roky, my jej máme už třetí rok a nabyli jsme tohoto dědictví minulý rok 2020, tak jsme osvobozeni.

A poslední věc - údajně se nemusí v případ splnění časového testu uvádět příjem vůbec do daňového přiznání. Já bych se raději zeptal účetní, protože tohle může být každý rok jiné a rádo se na to zapomene jako na detail.

Dvouleté bydlení

Osvobozeni budeme, pokud jsme v prodané nemovitosti sami bydleli minimálně dva roky bezprostředně před prodejem, tedy nejen měli trvalé bydliště, ale reálně bydleli, což může údajně dosvědčit i soused, ovšem lépe je mít důkaz v podobě nějakého vyúčtování, a nejlépe přeci jen to trvalé bydliště. Nic se na tom nezměnilo ani s prodloužením časového testu. Jen pozor, součástí prodávané nemovitosti nesmí být nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komora.

Např.: Pokud bych byt vlastnil jen 2 roky, ale po celou dobu v něm bydlel, pak se rozhodl jej prodat, jsem osvobozený od daně, protože jsem splnil podmínku. V daňovém přiznání to uvedu a dodám podklady, které to prokazují.

Bytová potřeba

Pokud bychom v prodávané nemovitosti bydleli bezprostředně před prodejem (to je důležitá podmínka) méně než dva roky, nicméně po prodeji vezmeme utržené peníze a uspokojíme svou bytovou potřebu, opět jsme osvobozeni. Tady stát celkem rozumně netrestá příjem, který nám slouží, abychom si koupili nový byt, dům, ale třeba i splatili úvěr nebo se vypořádali v rámci rodiny, a dokonce nám projde i rekonstrukce. Konkrétní výčet, co vše nás osvobodí od platby daně, najdeme opět v zákoně č. 586/1992, tentokrát § 4b, který definuje tzv. bytovou potřebu. A pozor, součástí nemovitosti, kterou koupíme, nesmí být nebytový prostor mimo garáž sklep nebo komoru, tedy nemůžeme si koupit např. dům, jehož součástí je restaurace v přízemí. Pokud bychom v této oblasti chtěli nějak experimentovat, třeba s domácím kadeřnickým salonem vytvořeným v garáži, poradíme se nejprve s právníkem a daňovým poradcem, znovu raději opakuji toto zlaté pravidlo.

Např.: Prodávám byt, ve kterém bydlím, abych se přestěhoval z Kolína do Neratovic, tudíž pokud za utržené peníze posléze koupím v Neratovicích novostavbu, nemusím zisk z prodeje kolínského bytu danit.


DRUŽSTEVNÍ BYT - DB

Družstevní byt patří bytovému družstvu, které je zapsáno v katastru na listu vlastnictví jako majitel, my máme podíl na majetku družstva. Má to své výhody a nevýhody, některé z nich se týkají i zdanění zisku z prodeje...ne bytu samotného, ale vlastně podílu v obchodní společnosti.

Opět budeme pracovat s paragrafy zákona č. 586/1992, abychom se dozvěděli vše potřebné. Pro osvobození od daně z příjmu máme na rozdíl od nemovitosti v OV jen dvě (opět nezávislé) podmínky - časový test a bytovou potřebu, na kterou se často zapomíná i v odborných článcích realitních kanceláří nebo finančních poradců.

Časový test

Prodloužení časového testu pro osvobození od daně z příjmu z 5 na 10 let se vztahuje pouze na nemovitosti v osobním vlastnictví. Netýká se tedy bytů v družstevním vlastnictví.Proto nám zde stačí pětileté držení vlastnického podílu v družstvu. Pokud družstevní podíl zdědíme, do časového testu se rovněž započítává doba, po kterou ho vlastnil příbuzný (resp. zůstavitel) v přímé linii stejně jako u nemovitostí v OV.

Bytová potřeba

Již zmíněný §4b stanovuje, že bytová potřeba je také: "úhrada za převod podílu v obchodní korporaci jejím členem uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu"Takže daň z příjmu neplatíme (bez ohledu na časový test), pokud prodáme podíl v družstvu, tedy družstevní byt, a potom peníze použijeme na uspokojení bytové potřeby - stejně jako v případě osobního vlastnictví to může být třeba splacení úvěru za nemovitost, ve které bydlíme. Stejně tak její součástí nesmí být nebytový prostor mimo garáž sklep nebo komoru.

Např.: Koupil jsem v roce 2017 družstevní byt za cenu 3.500.000 Kč. V roce 2020 se mi zadařilo jej prodat byt za 4.500.000 Kč. Utržený milion plánuji použít na koupi zemědělského statku, který chci přeměnit na penzion, tedy jsem neuspokojil svou bytovou potřebu (ani nedržel družstevní podíl 5 let), a musím tedy zdanit zisk 15 % (150.000 Kč). Pokud bych se chytřeji rozhodl splatit část hypotéky na svůj byt, ve kterém bydlím, udělal bych lépe, protože bych ten milion nedanil. (A na podnikatelský záměr se statkem bych si raději půjčil. Pokud by to bylo vzhledem k úrokům výhodnější než zaplatit 150.000 Kč daň ze zisku, udělal bych finančně dobré rozhodnutí.)