V jakých případech ani v roce 2023 nezaplatíte daň z příjmu při prodeji nemovitosti?

Má vůbec prodávající šanci jako laik bez konzultace s účetním či daňovým poradcem nebo s právníkem zjistit si správné odpovědi? Jen pomocí internetu?

Před časem jsem to zkusil ... A našel jsem v různých článcích tvářících se odborně asi pět různých variant. (A to jsem se částmi textů zabývajících se daněním zisku z prodeje družstevního podílu raději vůbec nezabýval.)

Vypadá to, že většina redakcí (někdy v počtu jeden člověk pověřený psaním čehokoliv) si neláme hlavu s tím, zda poskytuje fakticky správnou radu nebo naopak nepřesnost, která může čtenáře stát peníze. Ale našel jsem žel chyby i v textech velkých renomovaných realitek!

Proto jako vždy doporučuji - poraďte se s odborníkem a nespoléhejte jen na rady z internetu! Obzvlášť pokud jde o finance, daně a nemovitosti. Zejména ty daně, protože obchodní partner nebo realitní kancelář mohou mít slitování. Ale finanční úřad jej mít nebude. Jeho úkolem je vybrat co nejvíce, a to jakkoliv. Nebude je zajímat, že jste si v článku od Přemysla Pravdy přečetli naprostý blábol nebo se spletli v desetinné čárce - doměří vám daň a pokutu. 

Takže prosím - raďte se, konzultujte! A to, i když si přečtete něco ode mě, ani já nejsem neomylný... ;-)

POKUD PRODÁVÁTE NEMOVITOST V OSOBNÍM VLASTNICTVÍ (OV)

Daň z příjmu v případě prodeje nemovitostí v osobním vlastnictví je relativně jednoduchá. Zajímá nás, jak dlouho nemovitost vlastníme, zda v ní bydlíme, případně co uděláme s utrženými penězi. Na konci je buď platba daně 15 % ze zisku, nebo není. Důležité je to slovo zisk - dani podléhá pouze kladný rozdíl mezi cenou, za kterou jste koupili (resp. nabyli v případě darovací smlouvy) a cenou prodejní - tedy to, co jste vydělali.

Informace budeme čerpat v zákoně č. 586/1992, ponejvíce nás zajímá paragraf 4 Osvobození od daně, kde najdeme mimo jiné tři možnosti, které zkráceně (já osobně) nazývám takto: časový test, dvouleté bydlení a bytová potřeba. 

Všechny tři podmínky jsou nezávislé, tedy nijak spolu nesouvisejí a uplatňují se každá bez ohledu na další dvě, a splnit stačí jednu.

POZOR: Osvobození se týká pouze fyzických osob, což není případ nemovitosti zahrnuté v obchodním majetku. Patří-li nemovitost do společného jmění manželů (SJM), nesmí být v obchodním majetku žádného z nich.

Časový test

Jde o dobu ode dne, kdy jsme podali návrh na vklad na katastrální úřad (nabytí nemovitosti), až do dne, kdy jsme nemovitost v OV zase definitivně prodali, tj. do dne dokončení převodu na nového majitele.

Pokud tato doba je 5 let, jsme osvobozeni v případě nemovitostí v osobním vlastnictví nabytých DO 1. ledna 2021.

Pokud je tato doba 10 let, jsme osvobozeni v případě nemovitostí v osobním vlastnictví nabytých OD 1. ledna 2021.

Zatím tedy majitelé naprosté většiny v tomto a příštím roce prodávaných nemovitostí mohou počítat s 5letým časovým testem. Jak však budou roky přibývat, bude pozvolna přibývat I těch, kteří, pokud jde o daň z příjmu, budou muset sledovat 10letý časový test.

Několik příkladů: 

Koupil jsem byt do osobního vlastnictví roce 2011 a podal jej v roce 2022, tedy vlastním jej jedenáctý rok. Proto jsem osvobozen od platby daně z příjmu z prodeje bytu. Pokud bych byt koupil v roce 2016 a prodal letos, stále bych prošel časovým testem a neplatil bych nic, protože v roce 2016 stačilo vlastnit byt jen 5 let, aby byl člověk osvobozený od platby daně z příjmu.

Dobré je, že se do této doby počítá i vlastnictví příbuzných v přímé linii (prarodiče, rodiče, děti, vnoučat). Pokud tedy jde o naše dědictví. Např. pokud jste zdědili byt po babičce, která jej před tím držela 3 roky, počítá se vám délka této držby do vašeho časového testu. I když dědictví proběhlo v r. 2019 a vy jste letos tento byt prodali, přičítá se k vašim 3 letům držení i 3 roky držení babičky - jste osvobozeni.

A poslední věc k tomuto: Pokud podobně jako ve výše uvedených případech splňujete časový test, údajně nemusíte svůj příjem z prodeje plynoucí vůbec do daňového přiznání uvádět. Já bych se na to ale raději zeptal účetní, protože tohle může být každý rok jiné a rádo se na to zapomene jako na detail.

Výjimka zvaná Dvouleté bydlení

Osvobozeni budeme, pokud jsme v prodané nemovitosti sami bydleli minimálně dva roky bezprostředně před prodejem, tedy nejen měli trvalé bydliště, ale reálně v prodávané nemovitosti bydleli. To nám mohou údajně dosvědčit i sousedé, ovšem lépe je mít důkaz v podobě nějakého vyúčtování, a nejlépe přeci jen to trvalé bydliště. Nic se na tom nezměnilo ani s prodloužením časového testu. Jen pozor, součástí prodávané nemovitosti nesmí být nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komora.

Např.: Pokud bych v příštím roce (v r. 2023) prodal byt, který jsem nabyl v lednu 2021 (týká se mě tím pádem už 10letý časový test), ale já jsem v tom bytě po celou dobu v bydlel, jsem osvobozený od daně, protože jsem splnil podmínku dvouletého bydlení. V daňovém přiznání to uvedu a dodám podklady, které to prokazují.

Vyjímka zvaná Uspokojení bytové potřeby

Představme si situaci, že v prodávané nemovitosti bezprostředně před prodejem prokazetelně bydlíme (to je důležitá podmínka), ale méně než dva roky. Máme nějakou šanci na osvobození? Ano, nicméně museli bychom po prodeji utržené peníze vzít a uspokojit z nich svou bytovou potřebu. Tady nás stát celkem rozumně netrestá a nepostihuje příjem, který nám slouží, abychom si nejenom koupili nový byt, dům, ale třeba i splatili úvěr nebo se vypořádali v rámci rodiny, Dokonce nám projde i investice příjmu získaného z prodeje do rekonstrukce již drženého jiného objektu k bydlení.

Nyní však pozor. Novinka z roku 2022 - přidaná jedna podmínka

Rok 2022 přinesl navíc ještě jedno zpřísnění, a tím je změna podmínek týkající právě výjimky z placení daně kvůli uspokojení bytové potřeby. K té původní přibyla jedna podmínka navíc:

Musíte tedy nejen použít finance z prodeje na obstarání vlastní bytové potřeby, ale musíte i podat oznámení o získání prostředků z prodeje svému správci daně.

Pokud poplatník neohlásí tuto skutečnost správci daně do konce zákonné lhůty pro podání přiznání, nemůže být osvobozen od daně z příjmů.

Konkrétní výčet, co vše nás osvobodí od platby daně, najdeme opět v zákoně č. 586/1992, tentokrát § 4b, který definuje tzv. bytovou potřebu. Pozor, součástí nemovitosti, kterou koupíme, opět nesmí být nebytový prostor mimo garáž sklep nebo komoru. Tedy nemůžeme si koupě domu, jehož součástí by byla restaurace v přízemí, by nám z hlediska osvobození od daně z příjmu nepomohla.

Pokud bychom v této oblasti chtěli nějak experimentovat, třeba s domácím kadeřnickým salonem vytvořeným v garáži, poradíme se nejprve s právníkem a daňovým poradcem- Raději znovu opakuji toto zlaté pravidlo.

Pro jistotu ještě příklad, prodeje dříve než 2 roky od nabytí. Prodávám byt, ve kterém bydlím, abych se přestěhoval z Kolína do Neratovic. Pokud za utržené peníze posléze koupím v Neratovicích novostavbu, nemusím zisk z prodeje kolínského bytu danit.

POKUD PRODÁVÁTE DRUŽSTEVNÍ BYT - DB

Družstevní byt patří bytovému družstvu, které je zapsáno v katastru na listu vlastnictví jako majitel, my máme podíl na majetku družstva. Má to své výhody a nevýhody, některé z nich se týkají i zdanění zisku z prodeje...ne bytu samotného, ale vlastně podílu v obchodní společnosti.

Opět budeme pracovat s paragrafy zákona č. 586/1992, abychom se dozvěděli vše potřebné. Pro osvobození od daně z příjmu máme na rozdíl od nemovitosti v OV jen dvě (opět nezávislé) podmínky - časový test a bytovou potřebu, na kterou se často zapomíná i v odborných článcích realitních kanceláří nebo finančních poradců.

Časový test

Prodloužení časového testu pro osvobození od daně z příjmu z 5 na 10 let se vztahuje pouze na nemovitosti v osobním vlastnictví. Netýká se tedy bytů v družstevním vlastnictví. Proto nám zde i v případě nabytí po 1.1. 2021 bude stačit pětileté držení vlastnického podílu v družstvu, abychom zisk s následného převodu práv a povinností nemuseli danit. Pokud družstevní podíl zdědíme, do časového testu se rovněž započítává doba, po kterou ho vlastnil příbuzný (resp. zůstavitel) v přímé linii. Je to stejné jako u nemovitostí v OV.

Bytová potřeba

Již zmíněný §4b stanovuje, že bytová potřeba je také: "úhrada za převod podílu v obchodní korporaci jejím členem uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu" Takže daň z příjmu neplatíme (bez ohledu na časový test), pokud prodáme podíl v družstvu, tedy družstevní byt, a potom peníze použijeme na uspokojení bytové potřeby. Je to také stejné jako v případě osobního vlastnictví - může to být třeba splacení úvěru za nemovitost, ve které bydlíme. Stejně tak její součástí nesmí být nebytový prostor mimo garáž sklep nebo komoru. (I u DB platí, že od r. 2022 se musíte pro uplatnění výjimky navíc podat oznámení o získání prostředků z prodeje svému správci daně).

Např.: Koupil jsem v roce 2019 družstevní byt za cenu 3.500.000 Kč. V roce 2022 se mi zadařilo jej prodat byt za 4.500.000 Kč. Utržený milion plánuji použít na koupi zemědělského statku, který chci přeměnit na penzion. Tedy jsem neuspokojil svou bytovou potřebu (ani nedržel družstevní podíl 5 let), a musím tedy zdanit zisk 15 % (150.000 Kč). Pokud bych se chytřeji rozhodl splatit část hypotéky na svůj byt, ve kterém bydlím, udělal bych lépe, protože bych ten milion nedanil.

Na podnikatelský záměr se statkem bych si raději půjčil. Pokud by to bylo vzhledem k úrokům výhodnější než zaplatit 150.000 Kč daň ze zisku, udělal bych finančně dobré rozhodnutí.