Nové limity hypoték nastavené Českou národní bankou

Letošní rok bude opět rekordní, co se týče poskytnutých finančních prostředků prostřednictvím hypotéčních úvěrů - za prvních devět měsíců byla překonána hranice 320 miliard Kč. 

Lidé kupují nemovitosti jak na běžícím pásu, inflace vypadá hrozivě a ČNB jako regulátor posoudila odolnost bankovního sektoru a rozhodla o znovuzavedení horních hranic ukazatelů DTI a DSTI u hypotečních úvěrů, jakož i stanovení limitu LTV, a to od 1.dubna 2022. 

Nutno říct, že banky se přizpůsobují situaci už teď a parametry postupně přizpůsobují. (Vtipné je, že se regulace ČNB tváří jako ochrana spotřebitele a komunikuje jako ochrana bankovního sektoru, ale to je na jiný článek.)

Spolu s tím skončilo jedno období nízkých úrokových sazeb a již nyní je získání úvěrů pod 3 % skoro nemožné a během následujících měsíců můžeme čekat standard kolem pěti procent. (Což spolu se zdražováním energií může spoustě lidí způsobit existenční potíže, ale to je také na jiný článek.)

Jednotlivé ukazatele najdete v tabulce doplňující text. Bude dobré si vysvětlit, co zkratky znamenají, protože to často nevědí ani realitní makléři, kteří přehazují zodpovědnost na finanční poradce nebo bankovní specialisty. 

Vynikající makléř je však schopen probrat s Vámi alespoň zhruba tyto základy, a zejména doporučit špičkového odborníka na finance, který Vás bezpečně provede celým procesem v rovině teorie, ale hlavně praxe. (Pokud žádného takového neznáte, obraťte se třeba na mě, začít lze jen nezávaznou konzultací.)

LTV je zkratka anglického Loan To Value. Jde o procentuální poměr mezi výší půjčky a hodnotou nemovitosti, kterou kupujete a která rovněž nejčastěji bývá v zástavě u banky. Hodnota se odvozuje od bankovního odhadu, na to pozor, může se lišit někdy i výrazně od kupní ceny. Zastavit však můžete i více nemovitostí, pak se LTV snižuje. Platí, že čím vyšší hodnota zástavy, tím menší LTV, a tudíž tím menší úroková sazba. Nejčastěji se setkáme s LTV 8O a 90 %, přičemž aktuální regulace od 1. dubna 2022 dovoluje maximální hodnotu 80 %.

Pokud hodnota kupované nemovitosti 10.000.000 Kč podle bankovního odhadu, při LTV 80 % nám banka půjčí rovných osm milionů. Musíme z vlastních zdrojů dát 2.000.000 Kč, pokud ovšem kupní cena je shodná s bankovním odhadem. Pokud by kupní ceny byla např. 12.000.000 Kč, banka nám stále půjčí jen těch 8.000.000 Kč a my doplatíme miliony čtyři. Pokud by to byl problém, nezbývá než ručit další nemovitostí.

DTI je zkratka anglického Debt To Income, což je poměr celkového zadlužení proti celkovému ročnímu čistému příjmu žadatele. Parametr byl zrušen na jaře 2020 a nyní opět přichází ke slovu. Jde tedy o to, kolikrát je půjčená suma vyšší než čistý roční příjem žadatele. Započítávají se však i další úvěry a dluhy, pozor na to. Nově nesmí DTI překročit 8,5 násobek ročního výdělku.

Pokud je roční příjem žadatele 600.000 Kč, banka mu může půjčit maximálně 5.100.000 Kč, pokud nemá žadatel ještě další úvěry.

DSTI je zkratka anglického Debt Service To Income a jde o poměr mezi měsíční splátkou veškerých úvěrů žadatele, ať už jde o hypotéky, kontokorenty, spotřebitelské nebo jiné úvěry, proti celkovému čistému měsíčnímu příjmu. A počítá se zde i s novým hypotečním úvěrem. Aktuálně ČNB vyžaduje, aby DSTI nepřekročilo 50 %.

Pokud má žadatel měsíční příjem 50.000 Kč a bere si hypotéku s měsíční splátkou 15.000 Kč, může zbytek jeho úvěrů a splátek činit maximálně 7.500 Kč. 

"Bankovní sektor jako celek se v průběhu letošního roku při poskytování hypotečních úvěrů vrátil ke značně uvolněným standardům. Takto uvolněné standardy jsme naposledy pozorovali v roce 2018, než byly poprvé zavedeny limity příjmových ukazatelů. S ohledem na tuto skutečnost i na přetrvávající nadhodnocení cen bydlení považujeme za nezbytné nastavit přísnější parametry pro poskytování hypoték, tj. nastavit limity ukazatelů LTV, DTI a DSTI na obdobných úrovních jako před počátkem pandemie. Cílem je bránit nárůstu zranitelnosti bankovního sektoru."

Na závěr zbývá jen dodat, že limity pro žadatele mladší 36 let platí jen tehdy, pokud si chtějí koupit nemovitost k vlastnímu bydlení. A ještě jedna rada - banky si Vás prověřují poměrně zevrubně, takže si dejte pozor, abyste neměli dluhy u operátorů, platili všude včas a neprováděli ze svých účtů (jakýchkoliv) platební operace vázané na hazardní hry, sázkové kanceláře apod. Zhorší Vám to kredibilitu, a dokonce si to banky mezi sebou řeknou.