Vyplatí se i v dnešní době přestavba podkroví nebo půdní vestavba? A co všechno byste o ní měli vědět, dřív než začnete?

Jedním ze způsobů, jak šikovní majitelé mohli v devadesátých letech pohádkově zbohatnout (zejména ve velkých městech), bylo využít volnou půdu a vybudovat tam byty. Je tato možnost stále tak lukrativní? Pokud jste (spolu)majiteli domů s dosud nevyužitou půdou, zpozorněte.

Vraťme se ale ještě na chvíli do 90. let minulého století. Tenkrát se jednalo většinou o prostorově velmi zajímavé vestavby. Půdní byty byty velké, prostorné a často také luxusní. Takže přibývající klienti z řad manažerů zahraničních korporátů měli kde utrácet svůj velkorysý rozpočet na nájemní bydlení ve stověžaté matce měst. 

Dnes už několik let nejsou rozpočty korporátů tak štědré a podkrovní bydlení poněkud ztratilo na své oblíbenost. Nicméně využívat půdu spíše k bydlení než ke skladování starých fotografií po předcích stále dává ekonomický smysl. 

Samozřejmě to není jednoduché, jako ostatně nic v této oblasti, takže je potřeba důkladná příprava a ... ZNALOSTI. 

Následujících několik bodů vám třeba pomůže s rozvahou, zda se do toho pustit svépomocí. Případně napoví, s kým vším je dobré se poradit.

Důležité: Začínejte s myšlenkou na konec!

Univerzální princip, který funguje vždy a všude. Položte si a zodpovězte tyto otázky:

🕐 Co má být výsledkem akce? 

🕑 Jak chcete proměnit prostor a k čemu bude sloužit? 

🕒 Plnohodnotný byt se vším všudy nebo jen další podlaží s ložnicí a koupelnou jako rozšíření stávající obytné plochy v domě? 

🕓 Dva malé byty na pronájem nebo velký nadstandardní mezonet? 

🕔 Budete tam bydlet vy nebo vaše děti nebo se bude bydlení pronajímat či prodávat? 

Všechno hraje roli, a kdo už to zažil (případně kdo čte pravidelně mé články), tak ví, že rozdíly v realizaci záměru i konečném výsledku mohou být značné. 

Pokud nestavíte pro sebe, rozhodně doporučuji zajít s návrhem od architekta za realitním odborníkem, kterému důvěřujete. Svůj záměr s ním zkonzultujte. Proč? 

To, co architekt nevnímá nebo nepovažuje za důležité, zkušený realitní konzultant často vidí a vysvětlí vám např., že navržená kuchyně je příliš malá, aby to mohl být luxusní byt, nebo že pro vás bude výhodnější přidat ložnici na úkor části plochy obývacího pokoje. 

Nechte si udělat odhad budoucí hodnoty vaší nemovitosti už takto na začátku. Rozhodně tím nic neztratíte. Naopak je pravděpodobné, že si sami díky konzultaci s odborníkem na nemovitosti utřídíte myšlenky a podíváte se na věc novýma očima. 

Stavební povolení nebo ohlášení stavby?

Nezapomeňte se také poradit s projektantem nebo si vše nastudovat pečlivě sami ohledně toho, co všechno budete muset řešit s úřady. Udělejte si předem jasno a mějte v tom jistotu. Např. v případě památkové zóny bude jasné předem, že mnohý záměr legálně neprojde, byť by nebyl nijak divoký - památkářům vadí někdy i odlišná patina na okenní kličce. 

Bohužel, bude potřeba schválení úřadů v případě půdní vestavby a často i při rekonstrukci stávajícího podkroví. Jedině pokud byste například měnili pouze obklady v koupelně, podlahy v pokojích nebo třeba zbudovali sádrokartonový podhled, nemusíte to nikomu hlásit, pokud se nezmění stupeň požární bezpečnosti nebo způsob užití.

S ohlášením stavby počítejte tedy vždy, když z půdy děláte byt, protože se mění právě způsob užití. Toto ohlášení stačí, ať budete dělat vevnitř téměř cokoliv a nezasáhnete do nosných konstrukcí nebo negativně neovlivníte životní prostředí a požární bezpečnost.

Ovšem pozor: např. pouhým přidáním střešního okna nebo jeho výměnou za větší měníte vzhled vnější stavby! Obecně - kdykoli zasahujete do nosných konstrukcí, což je krov, střecha, fasáda a vnitřní nosné příčky anebo měníte jakkoliv vnější vzhled stavby, musíte si vyřídit stavební povolení. 

Platí to dokonce i ve chvíli, kdy chcete změnit barvu střešní krytiny. Hovoří o tom § 104 odst. 1, písm. k stavebního zákona č. 183/2006 Sb. 

Pokud budete přidávat krb, zvyšuje to nároky na požární bezpečnost stavby. Právní předpis, kde to najdete, je vyhláška Ministerstva vnitra č. 23/2008. 

Nezapomeňte také, že "Stavební povolení pozbývá platnosti, jestliže stavba nebyla zahájena do 2 let ode dne, kdy nabylo právní moci." Povolení si můžete obstarat sami nebo se obrátit na projektanta, ten vás konec konců může provázet celým procesem.

Společně se stavebním povolením či ohlášením stavby budete někdy potřebovat také územní souhlas. Ten dle § 96 stavebního zákona č. 183/2006 Sb. postačí právě v případě změn dokončených staveb. Může se tak stát, že poté nebude již třeba stavební ohlášení nebo povolení. Abyste si zařídili územní souhlas, je třeba vyplnit další formulář a doplnit k němu přílohy, které jsou často shodné s těmi, které budete potřebovat pro ohlášení stavby či žádost o stavební povolení.

Proč to zde rozebírám takto detailně, když jsou to v podstatě obecné věci potřebné u jakékoliv přestavby, nejen podkroví? Protože půdní prostory jsou specifické. Šikminy, málo světla kvůli malým oknům nebo jejich absenci, nosné prvky, kterým se musíte přizpůsobit, nutnost šikovné práce s prostorem, abyste jej efektivně využili. To všechno je potřeba vzít v úvahu a dát do souvislosti s byrokratickým martyriem, které Česko posunulo v rychlosti a složitosti vyřízení někam mezi Kamerun a KLDR. 

K čemu je projektová dokumentace a co s ní souvisí?

Projektová dokumentace zpracovaná dle vyhlášky je povinnou přílohou žádosti o stavební povolení a potřebujete k ní původní technickou dokumentaci stavby. Pokud nejsou k dispozici výkresy původního stavu domu, např. u starších staveb, je potřeba nejprve zpracovat pasport stavby, zjednodušenou projektovou dokumentaci, která zachycuje stávající stav nemovitosti. A tady vlastně celá byrokracie začíná - protože ve chvíli, kdy máte jasno v tom, co má být na konci vašeho snažení, necháte si na to zpracovat projektovou dokumentaci, která poslouží jako podklad pro stavební povolení. 

Doporučuji nešetřit, ačkoliv tento dokument bude stát v průměru desítky tisíc, a nechat si jej zpracovat do detailu, protože co je špatně naprojektováno, bude zároveň pravděpodobně i chybně provedeno. Je to o to důležitější, že  střecha je místo s mnoha kritickými body - zatékání dešťové vody, kondenzace vodní páry v konstrukci, plíseň, nefunkční izolace, závady, které se neprojeví ihned, o to více pak stojí financí.

S projektovou dokumentací souvisí i výkaz výměr, což je celkový soupis stavebních dílů, materiálů a veškerých prací. Z něj pak vyplývá i tzv. položkový rozpočet.  Jedná se o soupis všech prací a materiálů označených číselným kódem a podrobným popisem. Pro každou položku je potřeba vypočítat podle projektové dokumentace (cena projektové dokumentace pro zpracování rozpočtu) její množství ve standardních jednotkách (m, m², m³, kg, t, hod). ze kterého zjistíte, kolik vás to vlastně celé stojí včetně práce řemeslníků. 

Doporučuji mít rezervu 10-15%, protože stejně jako málokdy člověk zažije kolaudaci v prvně stanoveném termínu, podobné je to i s cenovými návrhy. Levnější to pro vás v drtivé většině případů nebude. Položkový rozpočet je užitečný i při žádosti o bankovní úvěr nebo při srovnání nabídek různých stavebních společností.

Stavba a kolaudace

Pokud jste schopni si rekonstrukci nebo vestavbu provést svépomocí, možná tento článek nepotřebujete. Přesto asi víte, že některé věci člověk zvládne sám případně s výpomocí známého či kamaráda, kdežto na některé potřebuje specializované přístroje nebo skutečně expertní míru zkušeností. 

Jak už jste výše četli, se střechou není legrace, zejména když přijde na problémy a skryté vady. Nástřik PUR pěny a obecně izolace jsou typickým příkladem, kdy se nevyplatí šetřit tím, že si člověk pozve na pomoc zdarma kamaráda, který si to jednou dělal u sebe na chatě. 

Pokud tomu aspoň trochu rozumíte, můžete si pozvat jednotlivé řemeslníky, jako jsou klempíř, pokrývač nebo tesař a koordinovat jejich práci, zatímco máte vše pod kontrolou. Nebo si vyberte firmu na základě cenové nabídky a referencí. Případně již máte nějakou svou osvědčenou. 

Pokud ale ne a nemáte jistotu v kramflecích, ozvěte se mi. Na mém seznamu je několik schopných a poctivých odborníků, které mohu doporučit.

Ve chvíli, kdy je hotovo, přichází čas kolaudace. Bez ní se v novém prostoru bydlet nesmí, navíc je nutná pro zápis nové jednotky do katastru. Samozřejmě praxe bývá různá, ale nechci zde zabíhat do jiného tématu ani někoho inspirovat k nepravostem.

Ať už se rozhodnete jakkoliv, držím vám pěsti! A pokud se chcete poradit, ozvěte se...