Přestavba podkroví nebo půdní vestavba

24.03.2021

Jedním ze způsobů, jak šikovní majitelé mohli v devadesátých letech pohádkově zbohatnout zejména ve velkých městech, bylo využít půdy a vybudovat tam byty. Většinou byly tyto byty velké, prostorné a luxusní, takže přibývající klienti z řad manažerů zahraničních korporátů měli kde utratit svůj velkorysý rozpočet na bydlení v nájmu. 

Dnes už několik let jsou rozpočty o něco skromnější a podkrovní byty o něco méně oblíbené, nicméně stále dává ekonomický smysl využívat půdu spíše k bydlení než ke skladování starých fotografií po předcích. 

Samozřejmě to není jednoduché, jako ostatně nic v této oblasti, takže je potřeba důkladná příprava a znalosti. 

Následujících několik bodů vám třeba pomůže s rozvahou, zda se do toho pustit svépomocí. Případně napoví, s kým vším je dobré se poradit.

Důležité: Začínejte s myšlenkou na konec!

Univerzální princip, který funguje vždy a všude. Co má být výsledkem akce? Jak chcete proměnit prostor a k čemu bude sloužit? Plnohodnotný byt se vším všudy nebo jen další podlaží s ložnicí a koupelnou jako rozšíření stávající obytné plochy v domě? Dva malé byty na pronájem nebo velký nadstandardní mezonet? Budete tam bydlet vy nebo vaše děti nebo se bude bydlení pronajímat či prodávat? Všechno hraje roli, a kdo už to zažil (případně kdo čte pravidelně mé články), tak ví, že rozdíly mohou být značné. Rozhodně doporučuji, pokud nestavíte pro sebe, s návrhem od architekta zajít za realitním odborníkem, kterému důvěřujete, a nechat si záměr zhodnotit. To, co architekt nevnímá nebo nepovažuje za důležité, zkušený realitní konzultant často zachytí a vysvětlí vám, že ta kuchyně je příliš malá, aby to mohl být luxusní byt, nebo že pro vás bude výhodnější přidat ložnici na úkor části plochy obývacího pokoje. Nechejte si udělat odhad hodnoty vaší nemovitosti už takto na začátku, rozhodně nic neztratíte a možná si sami díky konzultaci s odborníkem na nemovitosti utřídíte myšlenky a uvědomíte něco nového. Pokud se poradíte i s projektantem nebo si vše nastudujete pečlivě sami, budete vědět s jistotou, co ohledně vašeho záměru budete muset řešit s úřady - to je rozhodně doporučeno řešit ještě před započetím záměru. Třeba v případě památkové zóny bude jasné předem, že mnohý záměr legálně neprojde, byť by nebyl nijak divoký - památkářům vadí někdy i odlišná patina na okenní kličce. 

Stavební povolení nebo ohlášení stavby?

Bohužel, bude potřeba schválení úřadů v případě půdní vestavby a často i při rekonstrukci stávajícího podkroví. Jedině pokud byste například měnili pouze obklady v koupelně, podlahy v pokojích nebo třeba zbudovali sádrokartonový podhled, nemusíte to nikomu hlásit, pokud se nezmění stupeň požární bezpečnosti nebo způsob užití.

S ohlášením stavby počítejte tedy vždy, když z půdy děláte byt, protože se mění právě způsob užití. Toto ohlášení stačí, ať budete dělat vevnitř téměř cokoliv a nezasáhnete do nosných konstrukcí nebo negativně neovlivníte životní prostředí a požární bezpečnost.

Ovšem např. jen přidáním střešního okno nebo jeho výměnou za větší měníte vzhled stavby. Když zasahujete do nosných konstrukcí, což je krov, střecha, fasáda a vnitřní nosné příčky anebo měníte jakkoliv vnější vzhled stavby, musíte si vyřídit stavební povolení. Dokonce i kvůli změně barvy střešní krytiny. Hovoří o tom § 104 odst. 1, písm. k stavebního zákona č. 183/2006 Sb. Pokud budete přidávat krb, zvyšuje to nároky na požární bezpečnost stavby. Právní předpis, kde to najdete, je vyhláška Ministerstva vnitra č. 23/2008. Nezapomeňte také, že "Stavební povolení pozbývá platnosti, jestliže stavba nebyla zahájena do 2 let ode dne, kdy nabylo právní moci." Povolení si můžete obstarat sami nebo se obrátit na projektanta, ten vás konec konců může provázet celým procesem.

Společně se stavebním povolením či ohlášením stavby budete někdy potřebovat také územní souhlas. Ten dle § 96 stavebního zákona č. 183/2006 Sb. postačí právě v případě změn dokončených staveb. Může se tak stát, že poté nebude již třeba stavební ohlášení nebo povolení. Abyste si zařídili územní souhlas, je třeba vyplnit samozřejmě další formulář a doplnit k němu přílohy, které jsou často shodné s těmi, které budete potřebovat pro ohlášení stavby či žádost o stavební povolení.

Proč to zde rozebírám takto detailně, když jsou to v podstatě obecné věci potřebné u jakékoliv přestavby, nejen podkroví? Protože půdní prostory jsou specifické. Šikminy, málo světla kvůli malým oknům nebo jejich absenci, nosné prvky, kterým se musíte přizpůsobit, nutnost šikovné práce s prostorem, abyste jej efektivně využili. To všechno je potřeba vzít v úvahu a dát do souvislosti s byrokratickým martyriem, které Česko posunulo v rychlosti a složitosti vyřízení někam za Kamerun.


K čemu je projektová dokumentace a co s ní souvisí?

Projektová dokumentace zpracovaná dle vyhlášky je povinnou přílohou žádosti o stavební povolení a potřebujete k ní původní technickou dokumentaci stavby. Pokud nejsou k dispozici výkresy původního stavu domu, např. u starších staveb, je potřeba nejprve zpracovat pasport stavby, zjednodušenou projektovou dokumentaci, která zachycuje stávající stav nemovitosti. A tady vlastně celá byrokracie začíná - protože ve chvíli, kdy máte jasno v tom, co má být na konci vašeho snažení, necháte si na to zpracovat projektovou dokumentaci, která poslouží jako podklad pro stavební povolení. Doporučuji nešetřit, ačkoliv tento dokument bude stát v průměru desítky tisíc, a nechat si jej zpracovat do detailu, protože co je špatně naprojektováno, bude zároveň pravděpodobně i chybně provedeno. A střecha je místo s mnoha kritickými body - zatékání dešťové vody, kondenzace vodní páry v konstrukci, plíseň, nefunkční izolace, závady, které se neprojeví ihned, o to více pak stojí financí.

S projektovou dokumentací souvisí i výkaz výměr, což je celkový soupis stavebních dílů, materiálů a veškerých prací. Z něj pak vyplývá i položkový rozpočet, ze kterého zjistíte, kolik vás to vlastně celé stojí včetně práce řemeslníků. Doporučuji mít rezervu 10-15 %, protože stejně jako málokdy člověk zažije kolaudaci v prvně stanovený termín, podobné je to i s cenovými návrhy - levnější to v drtivé většině případů nebude. Položkový rozpočet je užitečný i při žádosti o bankovní úvěr nebo při srovnání nabídek různých stavebních společností.

Stavba a kolaudace

Pokud jste schopni si rekonstrukci nebo vestavbu provést svépomocí, pravděpodobně již tento článek nečtete, protože to nepotřebujete. Avšak pro jistotu - některé věci člověk zvládne sám případně s výpomocí známého či kamaráda. Ovšem na některé potřebuje specializované přístroje nebo skutečně expertní míru zkušenosti - jak jsme si již řekli, se střechou není legrace, když přijde na problémy a skryté vady. Nástřik PUR pěny a obecně izolace jsou typickým příkladem, kdy se nevyplatí šetřit tím, že si člověk pozve na pomoc zdarma kamaráda, který to jednou viděl na internetu. Pokud tomu aspoň trochu rozumíte, můžete si pozvat jednotlivé řemeslníky, jako jsou klempíř, pokrývač nebo tesař a koordinovat jejich práci, zatímco máte vše pod kontrolou. Nebo si vyberte firmu na základě cenové nabídky, případně již máte nějakou svou osvědčenou. Pokud ne, ozvěte se mi, doporučím někoho schopného a poctivého.

Ve chvíli, kdy je hotovo, přichází čas kolaudace. Bez ní se v novém prostoru bydlet nesmí, navíc je nutná pro zápis nové jednotky do katastru. Samozřejmě praxe bývá různá, ale nechci zde zabíhat do jiného tématu ani někoho inspirovat k nepravostem.

Ať už se rozhodnete jakkoliv, držím vám pěsti! A pokud se chcete poradit, ozvěte se...