Kdo zná Valuo, současně (ve variantě Profi) asi nejlepší elektronickou pomůcku na odhady tržních cen nemovitostí, už ví, že na začátku roku od něj přichází velká analýza realitního trhu v Česku. Pojeďme se na ni podívat v tomto článku, kde hlavní body doplňuji nebo interpretuji svým pohledem odborníka, který se na trhu nemovitostí pohybuje.
V roce 2021 došlo k rekordnímu počtu prodejů bytů a domů, zatímco rok 2023 přinesl výrazný pokles, kdy prodeje byly nejnižší za posledních osm let. Bytů se v roce 2021 prodalo o 30 % více a domů dokonce o 60 %. To jsme konec konců tak nějak pozorovali a věděli. Pravděpodobně však mediální panika byl větší, než nakonec realita. Ono se totiž někde i docela prodávalo a také není pravda, že by ceny jen klesaly.
Analýza zahrnuje i rozdělení dle regionů, které nebudu detailně procházet, jen zmíním, že co se týče bytů, Praha a Jihomoravský kraj se ukázaly jako stabilní a vykázaly meziročně mnohem lepší číslo než průměrný devítiprocentní pokles napříč republikou. Ovšem prodeje rodinných domů klesly ve všech krajích, a zrovna v Praze nejvíce - o 27 %. Podle statistik se v hlavním městě prodala skoro celá pětina všech bytů napříč republikou, ale jen ale jen 3,5 % všech domů. Trh s rekreačními objekty vyšel ze srovnání tragicky - meziročně došlo k poklesu prodejů chat a chalup o 19 %, přičemž největší propad, více než třetinový, zasáhl Královehradecko.
Data dále ukazují na velkou popularitu bytů 2+kk v Česku, kterých se obchodovalo nejvíce a průměrná velikost takového bytu byla 54 m². Procenta u dispozic 2+1 a 3+1 jsou však velmi podobná a jen o kousek nižší (20 a 21 %). Tyto dispozice velmi pravděpodobně představují v Praze byty v původním stavu, kterých se majitelé postupně zbavují, pokud je nechtějí sami rekonstruovat, a kupují je od nich investoři. Ve většině případů se pak z 2+1 udělá 2+kk nebo 3+kk, podle velikosti podlahové plochy. Ve zbytku republiky jsou tohle často investiční byty v panelácích, které prodávají investoři v rámci svých portfolií, aby nalili peníze zase někam jinam.
Podle cenových dat z katastrů (ČUZK) jsme v Praze a Brně svědky více než 4% nárůstu průměrných prodejních cen, což naznačuje, že mediální panika ohledně krachujícího realitního trhu nebyla zcela na místě. Na druhou stranu, v Olomouci cena bytů klesla téměř o 10 %, nicméně cena za metr čtvereční zůstala skoro stejná. Tento trend ukazuje, že kupující v Olomouci nyní preferují menší byty. Podobně v Ostravě a Plzni. Tento posun k menším bytům při zachování podobné ceny za metr čtvereční odhaluje, že trh funguje - v reakci na ekonomické faktory a dostupnost na trhu se mění preference kupujících.
Na konci roku došlo ke snížení úrokové sazby, což se nyní na začátku února zopakovalo. Uvidíme, jaký to bude mít vliv na celkový sentiment a atmosféru na realitním trhu, protože nálada kupujících a výhledy investorů jsou klíčové. Samozřejmě roli hraje i ekonomická situace a stabilita, a samozřejmě i odbornost člověka, který se na realitním trhu pohybuje.
Pokud byste v tomto chtěli pomoci, konzultaci poskytuji zdarma.
Mgr. Jakub Frydrych
+420 603 425 961; jakub.frydrych@kwcz.cz
