Jeden velký nebo dva malé? Jak dobře pronajmout investiční byt..

Pronájem velkého bytu nebo jeho přestavba na dva menší?  Otázka, která se mezi majiteli nemovitostí v Praze často řeší. Tento článek je o tom, jaké výhody a nevýhody každá z možností přináší. A obsahuje navíc také příklad výpočtu nájemného. 

Hned na úvod poznámka: Konkrétní individuální řešení je nutno posoudit vzhledem k potřebám a možnostem každého investora-majitele, brát v potaz lokalitu, situaci na trhu a záměr, který sledujete. Jako vždy doporučuji konzultovat a začít s myšlenkou na konec - tedy stanovit si cíl, který vaše realitní strategie bude sledovat.

Kritérium jednoduchosti vs. výnosu

Pronájem velkého bytu je na první pohled jednodušší varianta. Může být jednodušší na správu a levnější na údržbu, protože se musíte starat pouze o jednu jednotku. Na druhou stranu může být nájem nižší, než kdybyste pronajímali dva menší byty. Například byt se dvěma ložnicemi v dobrém stavu v Praze může majiteli přinést průměrně 30.000 Kč měsíčního nájmu před zdaněním. (Do toho nepočítáme náklady na údržbu fond oprav apod) 

Pokud byste však pronajali dva byty o velikosti 1+kk a 2+kk ve srovnatelné kvalitě a ve stejné oblasti, mohli byste očekávat, že dostanete nejméně 35.000 Kč měsíčně. To znamená o 60.000 Kč ročně více, což je 300.000 Kč za pět let. Samozřejmě výpočet se může lišit dle lokality, stavu jednotek nebo jejich standardu. (V Praze si lze i 2+kk pronajmout za 45.000 Kč, nicméně počítejme spíše s průměrnými čísly než s extrémy.)

Na druhou stranu přestavba velkého bytu na dva menší může být časově i finančně náročná, nemluvě o stavebním povolení, schvalovacím procesem památkářů apod.. Budete muset investovat do zdařilé rekonstrukce. Vymyslet to tak, aby byl prostor vhodný pro dva samostatné nájemce, což někdy může být problém. Obzvláště ve starých budovách, kde se budete probíjet stěnami vyplněnými bůhvíčím, abyste přivedli vodu do nově vzniklé kuchyně, nebo abyste vyřešili odpady v koupelně. Budete kupovat dvě kuchyně, dvě sady spotřebičů, vybavovat dvě koupelny apod. Je možné, že do kuchyně malého bytu například nedáte tolik spotřebičů, linka bude menší a v 2+kk nejsou potřeba dvě toalety, nicméně i přes to budou počáteční náklady značné a údržba bude také finančně náročnější, což však v dlouhodobém horizontu bude méně a méně znatelné, pokud zvolíte správný poměr mezi cenou a kvalitou materiálů a vybavení.

Kritérium rizikovosti

V neposlední řadě hraje roli i vaše vnímání rizik a potřeb trhu - menší byty se pronajímají rychleji a snadněji, na druhou stranu pravděpodobně budete mít větší střídání nájemců. Se dvěma menšími byty jste flexibilnější - pokud se něco nepovede v jednom a například musíte řešit opravy, pořád vám ten druhý vydělává nějaké peníze.

U velkého bytu lze počítat se stabilnějším obsazením jedním nájemcem na dlouhou dobu. Zároveň máte více možností - pronajmout jej rodině, spolubydlícím, případně flexibilně vyjít vstříc firmě, která nechce kancelář ve standardní office budově. Velkou roli přikládám osobně i faktu, že byty se dvěma a třemi ložnicemi jsou nedostatkové, alespoň ty, které dávají smysl, co se týče dispozice, velikosti a stavu. Budete tedy mít na trhu menší konkurenci.

Shrnutí

Pokud tedy máte velký byt a hledáte jednodušší variantu s nižšími vstupními náklady, pak může být pronájem vašeho velkého bytu lepší volbou, i když za deset let možná vyděláte méně. Pokud máte chuť investovat více času a peněz předem, může se vám v dlouhodobém horizontu povést vydělat více peněz šikovnou přeměnou jednoho velkého na dva menší byty. Jiná situace samozřejmě nastává, když máte dva menší byty a přemýšleli byste o jejich spojení v jeden, což se děje skutečně zřídka, ovšem může nastat situace, kdy to dává smysl. Jak bylo řečeno na začátku, záleží na konkrétní situaci, představách a potřebách majitele.

Jak je to s investicí do nemovitosti s úmyslem prodeje 

Zcela jiná situace nastává, pokud bychom se bavili o prodeji, ať už dlouhodobě drženého majetku nebo nemovitosti koupené na spekulaci. Tam se musí přemýšlet a počítat ještě více a pečlivěji, protože je menší šance, že čas spraví vaše případné přešlapy a chyby.

Bez ohledu na to, jak se nakonec rozhodnete, je vždy důležité udělat si na začátku analýzu situace, promyslet strategii a cíle, spočítat náklady a potenciální výnosy, pak teprve jít do akce. Věřím, že uděláte to nejlepší rozhodnutí a kdybyste potřebovali pomoci, ozvěte se mi.

Napište mi na jakub@frydrych-reality.cz nebo rovnou zavolejte na tel. 603 425 961 a získejte na toto téma víc informací.

Mgr. Jakub Frydrych