V první části článku na téma katastr nemovitostí jsem zdůraznil především jednu věc: Nutnost vše dobře plánovat s ohledem na časové rámce dané katastrálním zákonem. Dnes na problematiku vkladů navážeme jedním speciálním pojmem, který znáte především od zubaře. :)
Zaplombovaná nemovitost
Prodáváte nebo kupujete byt, dům nebo třeba garáž. Nebo dáváte byt do zástavy a umožňujete bance mít zapsané na listu vlastnictví zástavní právo. Máte za sebou podání návrhu na vklad - jinými slovy jste příslušné katastrální pracoviště požádali o zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí. Odevzdali jste příslušný formulář, zaplatili poplatek. Co se bude dít dál?
Především je třeba vědět, že po celý čas řízení o povolení vkladu jsou dotčené nemovitosti opatřeny tzv. plombou. Oč se jedná?
Plomba je vždy vyznačena na listu vlastnictví v části D - Jiné zápisy pod položkou P - Plomby a upozornění. Plomba je tedy de facto upozorněním, že se majetkových vztahů k dané nemovitosti začala týkat nějaká právní změna, že se něco "děje".
Katastr tak učiní nejpozději druhý pracovní den po obdržení návrhu na vklad. V praxi však bývá změna vyznačena téměř okamžitě po podání návrhu, takže po předání formuláře a úhradě poplatku si můžete hned požádat o list vlastnictví, kde plombu ihned uvidíte. To je praktické například v situaci, když je potřeba doložit bance, že návrh na vklad byl podán.
Jste-li vlastníkem nemovitosti, je katastrální úřad povinen vás nejpozději druhý den poté, co plombu vyznačil, o této skutečnosti informovat. Tuto informaci musí zaslat doporučeným dopisem na adresu trvalého pobytu, případně datovou schránkou, pokud ji máte zřízenu. Pokud při návrhu na vklad uvedete, že si přejete být informován také e-mailem nebo textovou zprávou, zašle katastr tuto informaci i takto. Informaci zašle katastr nejen vlastníkovi, ale také dalším osobám, jejichž práv se změna dotýká.
Dokud je nemovitost zaplombovaná, nelze s ní jinak právně nakládat, což slouží jako ochrana před různými podvody s vlastnickými právy. Ani vlastník samotný nemůže v souvislosti se svou nemovitostí učinit jiný právní úkon, například pokusit se prodat svůj dům dvakrát. Plomba je na listu vlastnictví zaznamenaná po celou dobu vkladového řízení a katastr ji zruší až po samotném povolení a provedení vkladu, případně rozhodnutí o zastavení řízení nebo zamítnutí vkladu.
Od 1.1.2014 platí ochranná lhůta
S novým katastrálním zákonem byla do řízení o povolení vkladu zavedena tzv. ochranná lhůta. Katastr nemovitostí nesmí provádět žádné změny dříve než po uplynutí této 20denní ochranné lhůty. Lhůta, jak název napovídá, má ochranný charakter a zavedla se proto, aby se zabránilo do té doby relativně častým podvodným převodům nemovitostí.
Ochranná lhůta běží od okamžiku, kdy příslušný katastrální úřad oznámí vlastníkovi nemovitosti skutečnost, že jeho nemovitost byla dotčena změnou, tzn. v případě prodeje, že byl podán návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Pokud na takové oznámení nebude reagovat, katastr bude mít za to, že se změnou souhlasí. (Pokud však s navrhovanou změnou vlastnických práv nesouhlasí, musí jednat rychle a požádat katastr nemovitostí, aby řízení zastavil.)
Až po uběhnutí lhůty 20 dnů, může katastr navrhovanou změnu povolit.
Co katastr zkoumá, než je proveden vklad
Katastrální pracovníci před povolením vkladu musí zkontrolovat, zda dokumenty obsahují veškeré náležitosti. Zde si dejte např. pozor na to, aby přiložené dokumenty, jako je kupní nebo darovací smlouva, měly úředně ověřené podpisy.
Během řízení o povolení vkladu dále katastr zkoumá podaný návrh zejména z hlediska oprávněnosti a kompletnosti. Také zjišťuje, zda požadované změně nic nebrání. Např. zda navrhovanému vkladu nebrání nějaký zápis v katastru, právní předpis, rozhodnutí soudu nebo státního orgánu
zda je navrhovaný vklad odůvodněný obsahem předložených listin,
zda je právní úkon určitý, srozumitelný a v předepsané formě,
zda jsou účastníci oprávnění nakládat s nemovitostí,
Překážkou pro vklad může být např. rozhodnutí stavebního úřadu, rozhodnutí finančního úřadu o vydání exekučního příkazu na prodej nemovitosti či rozhodnutí soudu (usnesení o vyhlášení konkurzu, usnesení o dražební vyhlášce atd.).
V této souvislosti byste měli vědět, že katastr nezkoumá právní platnost vámi uzavřených smluv. To je odpovědností vašeho právníka nebo notáře, který smluvní dokumentaci sestavoval.
Katastru tedy zpravidla trvá dalších cca 7-10 dnů po uplynutí 20denní lhůty, aby rozhodl o povolení vkladu. Proto je třeba počítat v součtu minimálně se lhůtou 30 dnů, po kterou bude vkladové řízení u katastrálního úřadu trvat - od podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí až do samotného zápisu změny vlastnických práv.
Na závěr: uvolnění kupní ceny a předání nemovitosti
Zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí bývá v praxi rozhodujícím okamžikem pro uvolnění kupní ceny z účtu advokátní, notářské či bankovní úschovy. V té zůstávají peněžní prostředky složené kupujícím či jeho bankou uschovány právě po dobu vkladového řízení.
Bývá zvykem, že lhůta pro výplatu kupní ceny běží od okamžiku, kdy byl schovateli předložen výpis z katastru nemovitostí, na němž je vyznačen kupující jako nový vlastník. K výše uvedeným cca 30 dnům trvání katastrálního řízení je proto ještě nutno připočítat dalších pár dní - někdy dva až tři, někdy týden.
Předání může být nicméně smluvně upraveno i tak, že následuje teprve po připsání financí na účet prodávajícího. Předání nemovitosti kupujícímu je obvykle navázáno na zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí. Tato lhůta může proto běžet paralelně se lhůtou pro výplatu kupní ceny.
Z výše uvedeného je patrné, že vklad majetkových práv k nemovitostem je relativně složitý proces. Proto vám nedoporučuji, abyste se do něj pouštěli jen na vlastní pěst. Minimálně tuto fázi prodeje své nemovitosti svěřte odborníkovi.