Případová studie prodeje bytu blízko centra Prahy
Sledujte prosím pečlivě video. Zejména pokud prodáváte byt na Smíchově nebo vás to čeká, je to skutečně důležité:
Proč v roce 2023 už prostě nestačí dát fotky nemovitosti do inzerce!
aneb
Rád bych Vám i touto písemnou cestou přiblížil jednu z mých úspěšných zakázek prodeje nemovitosti, kdy se naplno ukázalo, jak je důležité vše, co musí splňovat skutečně výborný a profesionální realitní servis. Protože jak neustále opakuji - v roce 2023 (resp. 2022) nestačí jen dát fotky do inzerce!
Mezonet 3+1 s plochou 90 m2
Jednalo se o byt nedaleko centra hlavního města - mezonet 3+1 s plochou 90 m2 a s výhledem na celou Prahu – skutečně to panorama viditelné z většiny místností bylo a je úchvatné tak, že jsem tam po prohlídce zůstal třeba ještě 15 minut a zíral z okna a fotil si západ slunce. Byt byl výjimečný i výhodnou polohou – majitel se mohl cítit, jakoby ovládal celou tržnici, která mu zajišťovala i to, že o výhled nikdy nepřijde, protože na tržnici těžko někdo dovolí postavit druhé "véčko" nebo panelák o 13 patrech.
Už téměř klasika - 6 měsíců sám a bez úspěchu
Tento byt si původní majitel sám prodával asi šest měsíců, ale bez úspěchu, a to za cenu téměř 13 milionů korun, která dávala smysl na začátku, ovšem postupně byla méně a méně akceptovatelná.
Vzhledem ke kvalitě bytu to celé bylo na první pohled podivné – proč to nikdo nekoupil třeba se slevou?
Poté, co jsem provedl analýzu jak stávající propagace prodeje, tak odhadu tržní ceny (s ohledem na současnou měnící se realitní situaci), bylo jasno. Pan majitel byl rozumný, a proto mi byl sympatický. Dal na mě a cenu trochu snížil. Nijak jsem netlačil a nechával jej prodávat samotného, přispěl jsem jen pár radami. Nikdy se necpu tam, kde zatím nemám místo. ☺
Inzerovat však dnes nestačí, s cenou se musí pracovat v čase dynamicky se měnícího trhu, kdy kupci nejsou tři za každým pražským rohem. Pan majitel neměl stále žádného zájemce, který by podepsal rezervaci, natož kupní smlouvu.
Spolupráce začala. Vše se dalo do pohybu
Nakonec jsme se dohodli na spolupráci a nastavili cenu lehce pod tržní průměr, abychom podsekli konkurenční nabídky ve veřejné inzerci. Okamžitě jsem dal do pohybu vše potřebné – homestaging, profi focení a video,
virtuální prohlídku s 3D půdorysem a webovou stránku nemovitosti. Stálo to balík, protože si najímám skutečné borce v oboru. Cílem je přece excelentní služba! Začal jsem propagovat nemovitost na sociálních sítích placenou kampaní ve třech jazykových mutacích vedoucí na speciální webovou stránku, kde jsem detailně popsal všechny výhody bytu – cílem bylo ohromit zájemce, který si prezentaci prohlíží, aby se cítil, jako by už v tom bytě byl! Izoluji ho tímto způsobem od nudných inzertních portálů, kde na něj čekají konkurenční nabídky, které sice nemusí být ani tak dobré, ani cenově rozumné, ale slouží třeba jako páka při vyjednávání.
Vážný zájemce je tu a ... je třeba jednat
Po celkem rozumné době (vzhledem k aktuální situaci) přišli velmi sympatičtí zájemci, avšak nabízeli o milion korun méně, než byla původní cena. Byt se jim ovšem líbil, to jsem poznal. Po krátké a zdvořilé výměně názorů na první nabídku, kterou jsem považoval za jednoznačnou kotvu, jsem neváhal a navrhl osobní setkání obou stran v mé přítomnosti. Tahle schůzka má několik výhod – jednou z nich je i to, že poznáte, zda kupující má skutečně zájem.
Zájemci byli skvělí lidé, sympatičtí od první chvíle, mladý pár s akademickým vzděláním v oblasti advokacie a obchodu, proto byli i dobří vyjednavači. Na schůzce padly z obou stran nějaké požadavky (správně), argumenty (špatně) a já odcházel mírně zmaten.
Musím se na to vyspat
Musel jsem se na to vyspat. Ano, byli dobří. Ale to já jsem taky… ☺ Spánek pomohl, já si uvědomil některé signály, jemné nuance ve vystupování a komunikaci a dospěl jsem k názoru, že byt koupí zájemci za požadovanou cenu s nabídnutou symbolickou slevou cca 2 %.
Nebudu zde rozebírat veškeré aspekty strategie vyjednávání a mých myšlenkových pochodů, jen zdůrazním, že to není dovednost, kterou člověk získá přes noc.
Domluveno
Byt se prodal, vše dopadlo dobře, ačkoliv jsme byli ve složitější situaci, co se týče smlouvy, protože k osobnímu vlastnictví bytu náležel i družstevní podíl, takže jsme se trochu handrkovali o pár odstavců, čelili obavám, aby katastrální úřad nenašel nějaký formální zádrhel v definicích, ovšem vše bylo v pořádku. A termíny jsem pohlídal tak, abychom měli procesní kroky splněny v minimálním čase, takže se kupující stihli nastěhovat na začátku měsíce ihned po skončení jejich poslední nájemní smlouvy.
Konec jako z pohádky
Těším se, až se potkáme třeba za deset let, kdy byt toho sympatického páru bude mít cca dvojnásobnou hodnotu, a společně se zasmějeme "handrkování" o pár set tisíc. Jsem také velmi potěšen, že se podařilo pomoci majiteli, skvělému a činorodému chlapovi, který se několik měsíců s prodejem "trápil". Jsem velmi vděčný, že jsem dostal šanci se podílet na prodeji zrovna tohoto zajímavého bytu.
A co Vy?