top of page

Přes sto tisíc pro majitele jako bonus případová studie Malešice

Jakub Frydrych

Malešice. Někdy podceňovaná městská část vrážející svou západní částí na mapě klín mezi Žižkov a Strašnice, takové béčko Vršovic, částečně industriální, ale pořád hezké místo k životu v Praze. Panelové domy zde už dávno naštěstí ztratily svůj zašedlý nádech a často získaly modernější tvář díky rekonstrukcím a zateplení. Přestože zdejší realitní trh není tak hektický jako ve Vršovicích, stále přitahuje ty, kdo hledají dostupnější bydlení se slušnou dopravní obslužností a dostatečnou občanskou vybaveností.


Právě tady se nacházel byt 2+1 v původním stavu bez rekonstrukce, který jsem před rokem pomáhal majitelům prodávat. Malý panelový dům bez výtahu, ale po solidní revitalizaci poskytoval solidní základ pro dobrý obchod, ovšem samotný byt byl v původním stavu a vyžadoval správnou strategii, protože situace nebyla zrovna nejrůžovější. Hráli jsme o čas.

Majitelé byli lidé jako vy - manželé ve středním věku se zkušenostmi z korporátního světa i podikáním, kteří měli již odrostlé děti a pomáhali jim se zajištěním vlastního bydlení. Oslovili mě s jasným požadavkem. 


Vizualizace jsou stále oblíbenější formou propagace prodeje bytů...
Vizualizace jsou stále oblíbenější formou propagace prodeje bytů...


“Potřebujeme rychle prodat svůj byt, protože peníze z prodeje musejí pokrýt náklady na dostavbu rodinného domu našeho syna.”  


Už to měli přesně spočítané a věděli, že potřebují minimálně 6.300.000 Kč, aby mohli vše uskutečnit tak, jak bylo potřeba. Detaily nejsou teď důležité. Čas důležitý tehdy byl - prace na sebe měly navazovat a byl objednán materiál.

K tomu však zde bylo několik výzev, které jsme společně museli překonat. Například nájemci. Nebo stejný byt vedle ve stejném domě vedle, který ležel už 6 měsíců na trhu bez hnutí.

Náš byt byl pronajatý paní se synem, kteří zde žili dva roky. Bohužel jejich životní styl zanechával na bytě stopy, které by mohly odradit potenciální kupce. Zároveň se potýkali s nedoplatky za vodu a teplo, což situaci ještě více komplikovalo. Potřeboval jsem je ke spolupráci. 

Bylo jasné, že k úspěšnému prodeji musíme zajistit, aby byt působil čistě a uklizeně, což se zde jevilo jako nemožný úkol. Navíc při prodeji přechází nájemní závazky na nového majitele, tedy i nájemní smlouva. tady jsem ovšem zjistil, že ta jejich již neplatí asi 5 měsíců, což byla dobrá pozice pro další jednání. Jsem hodný člověk a mám rád férovou hru a pravidla. Nechtěl jsem je prostě vyhodit, chtěl jsem, aby měli tři měsíce po prodeji na nalezení nového domova, pokud by je tam nový majitel nenechal. A navrhoval jsem společný postup, během kterého se mělo uklidit, fotit a následně opravovat profi fotografie do inzerce.


Nájemci mě překvapili. 

Bez jakéhokoliv nátlaku prostě odešli. Během jednoho týdne si našli nové bydlení a bez problémů se odstěhovali. Možná šli společně k tomu pánovi, který tam s nimi načerno bydlel, což jsem od začátku dělal, že nevím, abych předešel konfliktům. Paní ještě nedopatřením málem nechala odpojit elektroměr, což jsem však na poslední chvíli zachránil. Jakmile byl byt vyklizený, mohl jsem ho lépe připravit na prodej.


A jak tedy s cenou?

Vedlejší byt ve stejném domě byl na trhu už půl roku za cenu 6.900.000 Kč. Makléř, zjistil jsem, dostal po dlouhé době nabídku 6.700.000 Kč, avšak paní majitelka ji odmítla. Bylo mi jasné, že podobná strategie by mohla prodej našeho bytu výrazně zkomplikovat. Proto jsem na základě analýzy trhu nastavil výchozí cenu na 6.600.000 Kč, aby se byt prodal rychleji, přičemž se dalo jít i na 6.500.000, pokud by někdo ihned a rychle přišel s hotovostí. Zároveň jsem ale nechal prostor pro možnost vyjednávat výše. Potřebná částka pro majitele byla zajištěna, věřil jsem, ať už to dopadne jakkoliv. Má provize byla obsažena v ceně.


Vizualizace pomohly

Vzhledem k časovému tlaku jsme vsadili na jednoduchou, ale efektivní přípravu. Byt jsme vyklidili, vymalovali na bílo a připravili vizualizace možného řešení rekonstrukce. Díky takové prezentaci si zájemci mohli snadno představit potenciál nemovitosti, aniž by je rušily známky předchozího užívání. Bílá barva navíc voní čerstvostí a ovlivňuje přímo mozek zájemce přítomného na prohlídce. S čerstvou výmalbou si spojujeme pozitivní emoce. Bílá nikoho neurazí, zvětšuje prostor a působí čistě.Udělal jsem několik vizualizací ložnice a obývacího pokoje. Hezký půdorys. A samozřejmě jsem vystoupil z davu tím, že jsem měl všechny podklady k bytu zpracované - prohlášení vlastníka, energetický štítek, list vlastnictví, zápisy ze schůze SVJ atd.  

Díky promyšlené marketingové strategii, kombinaci inzerce a e-mailové kampaně, jsem během dvou týdnů zorganizoval 13 prohlídek ve dvou dnech. Takže žádné utahané prohlídky z nouze. 


Vizualizace pomáhá vytvořit pozitivní emoční vazbu k inzerované nemovitosti
Vizualizace pomáhá vytvořit pozitivní emoční vazbu k inzerované nemovitosti


Skutečně jsem získal solidní zájem! 

Z těchto setkání vzešly tři seriózní písemné nabídky, jedna s hypotékou, dvě v hotovosti. Odmítl jsem kohokoliv, kdo chtěl slevu, protože jsem viděl, že to nepotřebujeme. Měl jsem potvrzenu inzerovanou cenu, to bylo skvělé. A když jsou tři zájemci, je obrovská šance, že cena se zvedne. A taky že ano. Vyjednávání nebylo o sympatiích k jednotlivým zájemcům, ale o dosažení co nejlepšího výsledku pro mé klienty - majitele bytu. Po pečlivém uchopení situace jsme uzavřeli obchod za cenu 6.725.000 Kč bez úvěru. 

A to bylo i včetně provize nejméně o 100.000 Kč více, než majitelé potřebovali. Bez nervů, v klidu, rychle a spolehlivě. A všechno bylo hotové za tři týdny - 21 dní. Za dalších 21 dní byl byt přepsán na katastru. Nový majitel zaplatil náklady a zálohy SVJ už za tento měsíc výměnou za možnost začít rekonstrukci dříve. Toto nedoporučuji dělat běžně, já vím přesně, kdy si to mohu dovolit majitelům doporučit. 


Je to vždycky takto?

Každý byt má svůj vlastní příběh a každý prodej je unikátní. Někdo potřebuje prodat rychleji, někdo za víc, někdo alespoň prodat a nemít starosti, zbavit se břemene, investovat nebo pomoci v rodině. Každý potřebuje něco jiného, ale ve finále jsou to vždy peníze na účtě, klidné spaní a spolehlivého partnera. Já dělám to, co mí majitelé potřebují.Dělám to ve skvělé kvalitě. Prodávající v tomto případě nemusel mít strach z časového tlaku, komplikací nebo nízké ceny, což byly klíčové faktory zakázky.

Tento případ naopak velmi dobře ukázal, že dobře nastavená strategie, přizpůsobení potřebám majitelů a promyšlená příprava mohou přinést potřebné konkrétní výsledky, a to zcela předvídatelně. 


96 zobrazení0 komentářů

Nejnovější příspěvky

Zobrazit vše

Comments


Zanechejte mi váš e-mail pro odběr novinek ze světa realit:

Zaškrtněte prosím
Souhlas s kontaktováním e-mailem

+420 603 425 961

  • alt.text.label.Facebook
  • alt.text.label.Instagram
  • Youtube
  • LinkedIn

©2023 Frydrych Reality. sro

(IČ:  14376571, sídlo: Jaurisova 4. Praha 4 - Nusle) 

bottom of page